محور : دایره المعارف اقتصاد

 نویسنده: والتر بلاک، مترجمان: محمدصادق الحسینی، محسن رنجبر

قانون‌گذاران ایالت نیویورک، از قانون اضطراری حمایت از مستاجر در زمان جنگ که با عنوان کنترل اجاره‌ بها (rent control) نیز شناخته می‌شود، به عنوان شیوه‌ای برای حمایت از مستاجرها در برابر کمبود مسکن ناشی از جنگ دفاع می‌کنند. با این حال واژه جنگ به کار رفته در این قانون به جنگ عراق که در سال 2003 آغاز شد یا به جنگ ویتنام اشاره ندارد، بلکه منظور از آن جنگ جهانی دوم است یعنی زمانی که کنترل اجاره‌بها در شهر نیویورک آغاز گردید.

واضح است که جنگ ارتباط بسیار اندکی با کمبود آپارتمان دارد و در واقع این کمبود در اثر کنترل اجاره‌بها یا همان اقدامی که راه‌حل این مشکل فرض می‌شود، به وجود می‌آید. نیویورک تنها شهری در آمریکا نیست که از کنترل اجاره بها استقبال کرده است. بسیاری از شهرهای دیگر این کشور نیز در برابر این قانون تسلیم شده‌اند.
کنترل اجاره‌بها همانند همه کنترل‌های قیمتی دیگری که توسط دولت اعمال می‌شوند، قانونی است که یک قیمت حداکثری یا «سقف اجاره بها» را بر آنچه صاحبخانه‌ها از مستاجرین طلب می‌کنند، وضع می‌نماید. اگر قرار است که این قانون اثری به همراه داشته باشد، میزان اجاره‌ باید در نرخی تعیین گردد که از آنچه در‌ غیر‌این صورت حاکم خواهد بود، کمتر باشد (این بدان معنی است که قانونی که مانع از فراتر رفتن اجاره‌ آپارتمان‌ها از رقمی مثل 100‌هزار‌دلار در ماه شود، هیچ اثری به همراه نخواهد داشت؛ چراکه هیچ کس چنین مبلغی را در هیچ حالتی پرداخت نخواهد کرد). اما در صورتی که مبالغ اجاره در سطحی کمتر از مقدار تعادلی تعیین شوند، مقدار مورد تقاضا لزوما از مقدار مورد عرضه بیشتر خواهد شد و در واقع کنترل اجاره بها به کمبود فضای مسکونی خواهد انجامید. در بازار رقابتی که کنترلی بر قیمت‌ها اعمال نمی‌شود، اگر مقدار تقاضا شده از یک کالا یا خدمت بیشتر از مقدار عرضه شده باشد، قیمت‌ها افزایش پیدا کرده و این کمبود را (هم با ایجاد عرضه جدید و هم با کاهش مقدار مورد تقاضا) حذف می‌کنند، اما کنترل‌های اعمال‌شده بر قیمت‌ها مانع از آن می‌شوند که نرخ‌های اجاره به سطوح متعادل‌کننده بازار برسند و در نتیجه کمبود پدید می‌آید.

با بروز کمبود در بخش تحت‌کنترل، این تقاضای اضافی به بخش کنترل‌نشده (معمولا به واحدهای مجتمع‌های مسکونی (condominiums) یا واحدهای اجاره‌ای جدید از بازه ای بالاتر) سرریز می‌شود، اما احتمالا این بخش فاقد کنترل کوچک‌تر از حالتی است که هیچ گونه کنترلی به هیچ بخشی از بازار اعمال نمی‌گردد، زیرا صاحبان املاک و اموال نگران آن هستند که روزی بر آنها نیز کنترل‌هایی وضع شود. تقاضای زیاد در بخش فاقد کنترل همراه با مقدار کم عرضه در آن (مسائلی که هر دو در اثر کنترل اجاره‌بها به وجود آمده‌اند) باعث می‌شوند که قیمت‌ها در این بخش افزایش یابند.
در واقع به گونه‌ای متناقض، حتی اگرچه ممکن است اجاره‌بها در بخش کنترل‌شده پایین‌تر باشند، اما در واحدهای کنترل‌نشده به شدت بالا می‌رود و ممکن است قیمت مسکن اجاره‌ای در کل زیادتر شود. کنترل اجاره همانند سایر موارد اعمال سقف‌ قیمت‌ به بروز کمبود، افت کیفیت محصول و ایجاد صف منجر می‌شود، اما کنترل اجاره‌بها با دیگر طرح‌هایی از این قبیل تفاوت دارد. با کنترل قیمت بنزین، مبنای کار صف‌ها این بود که هر کس زودتر به پمپ بنزین بیاید، زودتر نیز به او خدمت‌دهی خواهد شد. اما از آنجا که قانون کنترل اجاره‌بها مستاجرهای فعلی را در ابتدای صف قرار می‌دهد، با اعمال آن بسیاری از این قبیل مستاجرها منتفع می‌شوند.

اثرات کنترل اجاره‌بها
اقتصاددانان عملا در این باره که کنترل‌های اعمال‌شده بر اجاره‌بها اثرات مخربی به بار می‌آورند، متفق‌القول هستند. در یک نظرسنجی که در سال 1990 در میان 464 اقتصاددان انجام شد و در شماره ماه مه ‌1992 مجله American Economic Review منتشر گردید، 93‌درصد از پاسخ‌دهنده‌های آمریکایی، چه به طور کامل و چه به صورت مشروط موافق این نکته بودند که «اعمال سقف بر اجاره‌بها از کمیت و کیفیت مسکن موجود می‌کاهد». [1] به همین ترتیب در یک مطالعه دیگر گزارش شد که بیش از 95‌درصد از اقتصاددانان کانادایی که در این نظرسنجی شرکت کرده بودند، با این گزاره موافق بودند. [2] این توافق فراتر از طیف سیاسی معمول بوده و از دست «راستی»هایی مثل میلتون فریدمن و فردیش‌‌هایک، برندگان جایزه نوبل گرفته تا گونار میردال اقتصاددان دست «چپی» که او نیز برنده این جایزه بوده و یکی از معماران مهم دولت رفاه در حزب کارگر سوئد بوده است را در بر می‌گیرد. میردال می‌گوید: «شاید کنترل اجاره‌ در برخی از کشورهای غربی، بدترین نمونه از برنامه‌ریزی ضعیف توسط دولت‌های بدون شجاعت و بصیرت بوده باشد.» [3] آسار لیندبک، دیگر اقتصاددان‌ (و سوسیالیست) سوئدی نیز بر این نکته تاکید کرده که «در بسیاری از موارد به نظر می‌آید که کنترل اجاره – البته به استثنای بمباران – کارآمدترین تکنیکی است که در حال حاضر برای نابودی شهرها می‌شناسیم.» [4] این که شهرهایی مثل نیویورک آشکارا در اثر کنترل اجاره نابود نشده‌اند، به خاطر این نکته است که با گذر زمان از شدت این سیاست کاسته شده است. [5] مثلا سیاست تثبیت اجاره که جایگزین کنترل اجاره برای ساختمان‌های جدید‌تر شد محدودیت‌های کمتری ایجاد می‌کند.
همچنین رونق چند دهه‌ای بازار مسکن شهر نیویورک به واحدهایی که اجاره آنها کنترل یا تثبیت شده است، ارتباطی ندارد، بلکه به مجتمع‌های مسکونی و مسکن تعاونی مرتبط است. اما این دو نوع مالکیت مسکن نیز به عنوان شیوه‌ای برای غلبه بر کنترل‌های اعمال‌شده بر اجاره‌بها از اهمیت زیادی برخوردار گردیدند.
اقتصاددانان نشان داده‌اند که کنترل اجاره، سرمایه‌گذاری جدید که در صورت نبود این کنترل‌ها در بخش مسکن اجاره‌ای صورت می‌گرفت را به سمت بخش‌های مطلوب‌تر (منظور، مطلوب‌تر به لحاظ نیازهای مصرف‌کننده‌ها است) سوق می‌دهد. آنها ثابت کرده‌اند که این امر به تنزل کیفیت مسکن، کاهش تعداد موارد تعمیر و حفاظت کمتر از این محصول می‌انجامد. به عنوان مثال پل نایبنک دریافت که 29‌درصد از خانه‌های تحت‌کنترل اجاره در آمریکا دچار تنزل کیفیت شده‌اند، اما تنها 8‌درصد از واحدهای فاقد کنترل در چنین شرایطی قرار دارند. جول برنر و هربرت فرانکلین نیز آمار مشابهی را درباره انگلستان و فرانسه بیان کردند.
دلیل اقتصادی این امر بسیار ساده است. یکی از اثرات نظارت‌های دولتی بر واحدهای مسکونی اجاره‌ای، ممانعت از سرمایه‌گذاری در این بخش است. تصور کنید فردی پنج‌میلیون‌دلار برای سرمایه‌گذاری در اختیار داشته باشد و بتواند این مبلغ را در هر صنعتی که مایل باشد، به کار‌گیرد. می‌دانیم که دولت‌ها در اغلب کسب‌و‌کارها، کنترل‌ها یا مالیات‌های محدودی را بر فعالیت این فرد وضع خواهند نمود. اما اگر وی پول خود را در مسکن اجاره‌ای سرمایه‌گذاری کند، باید یک مانع اضافی را نیز پشت سر بگذارد که عبارت است از مرجع کنترل اجاره بها همراه با دادرسی‌ها، کاغذ بازی‌ها و سقف اجاره اعمال شده. طبیعی است که در این شرایط هیچ شکی وجود ندارد که فرد مورد بحث با احتمال کمتری به ساخت یا خرید مسکن اجاره‌ای روی خواهد آورد؟
این سیر استدلال نه تنها برای این فرد، بلکه برای همه صادق است. در نتیجه میزان آپارتمان موجود برای اجاره بسیار کمتر از حالتی خواهد بود که این کنترل‌ها اعمال نمی‌شوند. همچنین چندان مایه تعجب نیست که این تحلیل نه تنها برای زمانی که کنترل‌های اجاره‌بها اعمال می‌شوند، بلکه حتی برای زمانی که تنها تهدید به اعمال آنها صورت می‌گیرد نیز برقرار است. تنها همین که پیش‌بینی شود که این قبیل کنترل‌ها وضع خواهند شد برای بروز اثری کاهنده بر این نوع سرمایه‌گذاری کفایت خواهد کرد.
این در حالی است که در مقابل، هر چیز دیگری در بازار املاک از جمله مجتمع‌های مسکونی، برج‌های اداری، هتل، انبار و ساختمان تجاری ساخته شده است. دلیل این امر این است که این قبیل سرمایه‌گذاری‌ها هیچ گاه تابع کنترل اجاره نبوده‌اند و هیچ کس نگران آن نیست که چنین اتفاقی درباره آنها روی دهد. اصلا تصادفی نیست که نرخ بلااستفاده ماندن این امکانات و تسهیلات در سطحی مطلوب بوده و نرخ‌های اجاره آنها با سرعت نسبتا اندکی افزایش می‌یابد؛ در حالی که فضاهای مسکونی عملا از نرخ بلا استفادگی صفر در بخش تحت‌کنترل و قیمت‌های سر به فلک کشیده در بخش فاقد کنترل رنج می‌برند.
اگرچه بسیاری از احکام کنترل‌ اجاره مشخصا واحدهای اجاره‌ای جدید را از این کنترل‌ها معاف می‌سازند، اما سرمایه‌گذارها آن قدر محتاط (و شاید آن قدر باهوش) هستند که به مسکن اجاره‌ای امیدی نمی‌بندند. در بسیاری از موارد، واحدهای مسکونی که ظاهرا برای همیشه از کنترل اجاره‌ معاف بودند، ‌در هر صورت به خاطر نوعی شرایط «اضطراری» یا علتی دیگر تحت‌شمول این قانون قرار گرفتند. مثلا دولت شهر نیویورک، تعهد خود مبنی‌بر معافیت واحدهای خالی یا جدید از کنترل اجاره را سه بار زیر پا گذاشته است. این عمل مراجع کنترل اجاره چنان متداول است که اصطلاح جدید «بازپس‌گیری» (recapture) برای توصیف آن ایجاد شده است.
کنترل اجاره باعث شده در برانکس جنوبی نیویورک مسکن مناسب ساخته نشود و به خرابی ساختمان‌ها و متروکه شدنشان در تمامی پنج منطقه این شهر انجامیده است.
اگرچه آمار مناسبی درباره موارد متروکه شدن ساختمان وجود ندارد، اما ویلیام تاکر برآورد کرده که در فاصله 1972 تا 1982 سالانه نزدیک به 30‌هزار آپارتمان در شهر نیویورک تخلیه شده که به معنای کاهش تقریبا یک سوم از یک‌میلیون واحد در این دوره یازده ساله می‌باشد.
به خاطر کنترل اجاره‌بها و نیز در اثر این نگرانی کاملا منطقی سرمایه‌گذاران بالقوه که کنترل اجاره‌ممکن است حتی شدیدتر نیز شود، هیچ سرمایه‌گذار خردمندی به ساخت مسکن اجاره‌ای که تحت‌حمایت مالی دولت قرار نداشته باشد، روی نخواهد آورد.

اثرات کنترل اجاره بها بر مستاجرها
امور واحدهای اجاره‌ای موجود در اثر کنترل اجاره‌بها به خوبی پیش نمی‌رود. حتی اگر صاحب‌خانه‌ها خوش‌نیت‌ترین انسان‌های دنیا باشند، برخی اوقات نمی‌توانند هزینه‌های فزاینده سوخت‌، نیروی کار و مواد مورد نیاز خود و همچنین بهره پرداختی بابت وام رهنی را با استفاده از افزایش اجاره‌ای که برایشان امکان‌پذیر است، پرداخت نمایند.
بنابراین انگیزه‌ای که صاحب خانه‌ها تحت‌شرایط بازار آزاد در راستای ارائه خدمات به مستاجرها خواهند داشت، در حالت اعمال کنترل به شدت کاهش می‌یابد.

کسانی که توانسته‌اند خانه ای اجاره کنند در اثر کنترل اجاره‌بها مورد «حمایت» قرار می‌گیرند، اما در بسیاری از موارد هیچ امتیاز مثبت واقعی نصیب آنها نمی‌شود، زیرا به خوبی از ساختمان مورد سکونتشان مراقبت نمی‌شود و تعمیر و رنگ‌آمیزی به‌اندازه کافی صورت نمی‌گیرد.
بهره‌ای که این افراد نهایتا از فضای مسکونی خود خواهند برد، به سطحی متناسب با اجاره‌ کنترل‌شده‌ای که می‌پردازند، تنزل پیدا خواهد کرد. با این حال این امر می‌تواند دهه‌ها به طول بیانجامد و افراد مزبور در این مدت از کنترل اجاره‌بها منتفع شوند.
در حقیقت بسیاری از اجاره‌نشین‌ها و معمولا آن دسته‌ای از آنها که جزء طبقه ثروتمند یا متوسط هستند و از ارتباط‌های سیاسی برخوردار بوده یا آن قدر خوش‌شانس بوده‌اند که در زمان مناسب در مکانی مناسب واقع شده باشند، می‌تواند بهره زیادی را از کنترل اجاره‌بها نصیب خود کنند. مستاجرها در برخی از زیباترین و بهترین محله‌های شهر نیویورک، بخشی از قیمت بازار آپارتمان‌های خود را می‌پردازند که به صورت بهت‌آوری کوچک هستند. به عنوان نمونه اد کاچ، شهردار سابق نیویورک در سال‌های ابتدایی دهه 1980 ماهانه مبلغ 49/441‌دلار را بابت سکونت در آپارتمانی که قیمت هر ماه سکونت در آن 1200‌دلار بود، می‌پرداخت. برخی از افرادی که در این جایگاه مطلوب قرار می‌گیرند، از آپارتمان‌های خود مثل اتاق‌های هتل استفاده کرده و سالانه تنها چند بار به آن سر می‌زنند.
لذا اثری به نام «اثر بانوی پیر» وجود دارد. یک خانواده با دو والد و چهار فرزند را در نظر بگیرید که یک خانه اجاره‌ای با ده اتاق را به خود اختصاص داده‌اند. این کودکان به تدریج بزرگ شده، ازدواج کرده و به جای دیگری نقل مکان می‌کنند. پدر خانواده از دنیا می‌رود. حال یک آپارتمان بسیار بزرگ برای مادر خانواده به جا مانده است. او تنها از دو یا سه اتاق استفاده می‌کند و برای صرفه‌جویی در هزینه گرمایش و نیز جهت کاهش نظافت مورد نیاز بقیه اتاق‌ها را به کلی می‌بندد. در صورتی که کنترل‌ اجاره اعمال نمی‌شد، وی به خانه‌ای کوچک‌تر نقل‌مکان می‌کرد. اما این کنترل‌ها باعث می‌شوند که چنین گزینه‌ای جذاب نباشد. نیازی به گفتن نیست که این اقدامات و اتفاق‌ها بحران مسکن را بیش از پیش وخیم می‌سازند. لغو کنترل‌های اعمال‌شده بر اجاره‌بها به سرعت‌هزاران اتاق از این دست را آزاد خواهد کرد و محرک موجود جهت افزایش شدید اجاره‌بها را تقلیل خواهد داد.
چه چیزی تعیین می‌کند که آیا مستاجر از کنترل اجاره منتفع می‌شود یا خیر؟ در صورتی که ساختمانی که وی در آن زندگی می‌کند، در محله خوبی واقع شده باشد که اجاره‌بها در آن در صورت نبود کنترل به میزان قابل‌ملاحظه‌ای افزایش پیدا می‌کند، صاحبخانه از انگیزه حفظ کیفیت ساختمان به امید لغو این کنترل‌ها برخوردار خواهد بود.
اگر واحدهای کنترل نشده زیادی در این ساختمان وجود داشته باشند (به خاطر «فقدان کنترل واحدهای خالی» پس از تخلیه شدن توسط مستاجران) یا واحد‌های خصوصی دارای مالکیت مشاع که صاحبخانه مجبور به تامین خدمات بیشتری برای آنها است در آن وجود داشته باشند، این انگیزه تقویت خواهد شد.
در این حالت مستاجری که اجاره بسیار پایین فوق را می‌پردازد، از همسایگان خود «سواری مجانی» می‌گیرد. اما در موارد معمولی‌تر کیفیت خدمت مسکن منعکس‌کننده اجاره‌بهای پرداختی خواهند بود. این امر دست کم شرایطی است که در حال تعادل برقرار است.
اگر دولت به فکر منافع مستاجرها بود و به هر دلیلی مصمم بود که بر اجاره‌بها کنترل اعمال کند، عملی دقیقا مقابل اعمال محدودیت بر اجاره را انجام می‌داد و در تلاش برای منحرف ساختن منابع از سایر فرصت‌ها به حوزه مسکن، قیمت هر کالا و خدمت موجود دیگری به جز واحدهای مسکونی را کنترل می‌کرد. اما چنین کاری مسلما به بروز سوسیالیسم در مقیاس کامل، یعنی همان نظامی که مردم اروپای شرقی تحت آن به شدت رنج کشیدند، منجر خواهد شد. اگر دولت می‌خواست به فقرا کمک کند و بنا به دلایلی مقید به حفظ کنترل‌های اعمال‌ شده بر اجاره‌بها بود، به نحوی بهتر می‌توانست اجاره واحدهای لوکس و مجلل را به شدت کنترل کرده و کنترل‌های اعمال‌شده بر اجاره واحدهای مسکونی عادی‌تر را حذف نماید(یعنی عملی دقیقا خلاف آن چه هم‌اکنون انجام می‌گیرد). در این صورت انگیزه‌های افراد فعال در حوزه ساخت مسکن دوباره احیا می‌گردید. این افراد به جای ساخت واحدهای مجللی که در حال حاضر معاف از کنترل اجاره هستند، «گویی توسط یک دست نامرئی» به سمت ایجاد مسکن برای طبقات فقیر و متوسط هدایت می‌شدند.


راه‌حل‌ها
عواقب منفی قانون‌گذاری در باب اجاره چنان نامطلوب و زیاد شده است که حتی بسیاری از حامیان سابق این سیاست به مخالفت با آن برخاسته‌اند. با این وجود برخی از افراد صاحب‌نظر در این حوزه به جای آنکه خاتمه سریع این کنترل‌ها را توصیه کنند، تنها این اجازه را برای صاحبخانه‌ها قائل می‌شوند که پول اجاره‌نشین‌ها را به آنها بازپرداخته و خانه‌های تحت تملک خود را تخلیه نمایند. اینکه این افراد چنین راه‌حلی را مطرح می‌سازند، قابل درک است.
از آنجا که مستاجرها از صاحبخانه‌ها بیشتر هستند و معمولا معتقدند که کنترل اجاره‌بها به بهترین وجهی به نفع آنها است، احتمالا انرژی سیاسی قابل‌ملاحظه‌ای (رجوع کنید به رانت‌جویی) را در حفظ این نوع کنترل‌ها سرمایه‌گذاری خواهند کرد. از این رو وادار ساختن صاحبخانه‌ها به «تطمیع» این مخالفان می‌تواند شیوه‌ای به لحاظ سیاسی موثر برای پایان‌دهی به کنترل اجاره‌بها باشد.
اما وادار کردن صاحبان دارایی به پرداخت مبلغی جهت فرار از قانونی که بسیاری از آنها را طی سالیان دراز قربانی خود ساخته است، شیوه موثری برای مطمئن ساختن این افراد نسبت به حذف کنترل‌های اعمال‌شده به اجاره در آینده نیست. موثرترین روش برای انجام این کار، حذف احتمال کنترل اجاره با اعمال اصلاحیه‌ای به قوانین ایالتی است. به گونه‌ای متناقض، یکی از بهترین روش‌ها برای کمک به اجاره‌نشین‌ها حمایت از آزادی اقتصادی صاحبخانه‌ها است.


کنترل اجاره‌بها، بدتر از بمباران*
دهلی نو – نگوین کوتاک، وزیر خارجه ویتنام روز جمعه گفت: «مفهومی رمانتیک از سوسیالیسم»... اقتصاد ویتنام را طی سال‌های پس از جنگ نابود کرد.
آقای تاک که در کنفرانس خبری شلوغی در پایتخت هند شرکت کرده بود، به این نکته اذعان کرد که کنترل‌های اعمال شده... به طور مصنوعی تقاضا را بالا برده و عرضه را کاهش داده‌اند.... وی در ادامه گفت: اجاره واحدهای مسکونی... پایین نگه داشته شده است... به گونه‌ای که تمام این واحدها در شهر‌هانوی به نابودی کشیده شده‌اند.
وی خاطرنشان ساخت: «آمریکایی‌ها نتوانستند‌هانوی را نابود کنند، اما خود ما با اجاره‌های بسیار پایین شهرمان را ویران کرده‌ایم. ما دریافتیم که این کاری احمقانه است و حال باید سیاست‌های خود را تغییر دهیم».


*برگرفته از یک گزارش خبری در ژورنال تجارت، 27 فوریه 1989
درباره نویسنده : والتر بلاک (wblock@loyno.edu) صاحب کرسی استاد ممتاز اقتصاد در دانشکده مدیریت تجاری دانشگاه لویولا است.


منابعی برای مطالعه بیشتر
Arnott, Richard. “Time for Revisionism on Rent Control?” Journal of Economic Perspectives 9, no. 1 (1995): 99–120.
Baird, Charles. Rent Control: The Perennial Folly. Washington D.C.: Cato Institute, 1980.
Block, Walter. “A Critique of the Legal and Philosophical Case for Rent Control.” Journal of Business Ethics 40 (2002): 75–90. Online at: http://www.mises.org/etexts/rentcontrol.pdf.
Block, Walter, and Edgar Olsen, eds. Rent Control: Myths and Realities. Vancouver: Fraser Institute, 1981.
Brenner, Joel F., and Herbert M. Franklin. Rent Control in North America and Four European Countries. Rockville, Md.: Council for International Urban Liaison, 1977.
Grampp, W. S. “Some Effects of Rent Control.” Southern Economic Journal (April 1950): 425–426.
Johnson, M. Bruce, ed. Resolving the Housing Crisis: Government Policy, Decontrol, and the Public Interest. San Francisco: Pacific Institute, 1982.
Niebanck, Paul L. Rent Control and the Rental Housing Market in New York City. New York: Housing and Development Administration, Department of Rent and Housing Maintenance, 1968.

منبع: دنیای اقتصاد