محور : اقتصاد

 هنری هازلیت، مترجم: محسن رنجبر، نیلوفر اورعی

کنترل اجاره خانه‌‌ها و آپارتمان‌ها توسط دولت، شکل ویژه‌ای است از کنترل قیمت‌ها. عمده پیامد‌های این کار تا اندازه بسیار زیادی مانند پیامد‌های کلی کنترل قیمت‌ها هستند، اما تعداد انگشت‌شماری از آنها توجهی خاص را می‌طلبند.

کنترل اجاره گاهی اوقات در مقام بخشی از کنترل‌های عمومی قیمتی وضع می‌شود، اما در بیشتر مواقع قانونی خاص به اعمال آن حکم می‌کند. یک علت غالب وضع این گونه کنترل‌ها در‌گرفتن جنگ است. یک قرارگاه نظامی در شهری کوچک پایه‌ریزی می‌شود، خانه‌هایی که اتاق اجاره می‌دهند، بهای اجاره آنها را بالا می‌برند و مالکان آپارتمان‌ها و خانه‌ها نیز اجاره‌هایشان را افزایش می‌دهند. این وضع بر‌آشفتگی عمومی را در پی می‌آورد. یا ممکن است خانه‌های برخی شهر‌ها واقعا در اثر بمباران نابود شوند و نیاز به تسلیحات یا کالا‌های دیگر، مواد و نیروی کار را از بخش ساخت‌و‌ساز دور کند.
کنترل اجاره نخست بر پایه این استدلال عملی می‌شود که عرضه مسکن «با‌کشش» نیست، یعنی فارغ از اینکه اجاره‌ها را بتوان تا چه سطحی بالا برد، کمبود مسکن را نمی‌توان بلافاصله جبران کرد. از این رو ادعا می‌شود که دولت با ممنوع کردن افزایش اجاره‌بها، مستاجر‌ها را در برابر اخاذی و سوء‌استفاده محافظت می‌کند، بی‌آنکه هیچ آسیب واقعی به صاحب‌خانه‌ها وارد آورد و بی‌آنکه باعث دلسردی تولید‌کنندگان مسکن از ساخت‌و‌سازهای جدید شود.

این استدلال حتی با این فرض که کنترل اجاره برای مدتی طولانی اجرا نمی‌شود، ناقص است. در این بحث به یک پیامد بلا‌فاصله بی‌توجهی شده. اگر صاحب‌خانه‌ها اجازه یابند اجاره‌ها را به گونه‌ای زیاد‌تر کنند که تورم پولی و شرایط حقیقی عرضه و تقاضا در نرخ جدید آنها باز‌تاب یابد، یکایک اجاره‌نشین‌ها با اشغال کردن فضایی کمتر رفتاری اقتصادی خواهند داشت و صرفه‌جویی خواهند کرد. دیگران نیز اجازه پیدا می‌کنند که در مکان‌های مسکونی که عرضه‌شان کم است، سهیم شوند. مقدار ثابتی از مسکن، افراد بیشتری را تا زمانی که این کمبود از میان رود، در خود پناه خواهد داد.
اما کنترل اجاره، مشوق استفاده اسراف‌کارانه از فضا است. این کار تبعیضی را به نفع کسانی که آپارتمان‌ها یا خانه‌ها را در شهر یا منطقه‌ای خاص در اختیار دارند و به ضرر آنهایی که خارج از این خانه‌ها و آپارتمان‌ها زندگی می‌کنند، پدید می‌آورد. اگر اجازه دهیم اجاره‌ها تا سطح بازار آزاد افزایش یابند، فرصت برابری را برای پیشنهاد قیمت جهت در اختیار داشتن فضای مسکونی به تمام اجاره‌نشین‌های کنونی یا آتی می‌دهیم. تحت شرایط تورم پولی یا کمبود واقعی مسکن، بهای اجاره به شکلی افزایش می‌یابد که گویی صاحبان خانه‌ها نمی‌توانند قیمت اعلام‌شده‌ای را بر مسکن خود وضع کنند، بلکه تنها می‌توانند بالاترین قیمت‌های رقابتی پیشنهاد‌شده از سوی مستاجران را بپذیرند.
هرچه کنترل اجاره برای مدت بیشتری دوام یابد، اثرات بد‌تری را به دنبال می‌‌آورد. مسکن جدیدی ساخته نمی‌شود، چون هیچ انگیزه‌ای برای این کار باقی‌نمانده. با افزایش هزینه‌های ساخت (معمولا در نتیجه تورم)، سطح پیشین اجاره‌ها سودی را به دست نخواهند داد. اگر دولت دست آخر متوجه این مساله شود و مسکن جدید را از کنترل اجاره معاف کند، انگیزه ساخت مسکن تازه هنوز به قدری نخواهد بود که اگر خانه‌های قدیمی نیز از کنترل اجاره رها می‌شدند، پدیدار می‌گردید و این اتفاقی است که اغلب رخ می‌دهد. بسته به دامنه کاهش ارزش پول از زمانی که اجاره‌های پیشین بر پایه قانون تثبیت شده‌اند، اجاره خانه‌های جدید می‌تواند ده تا بیست برابر بیشتر از اجاره سکونت در همان مقدار فضا در خانه‌های قدیمی باشد. (این اتفاق به عنوان مثال پس از جنگ جهانی دوم در فرانسه رخ داد.) تحت این شرایط مستاجرانی که در ساختمان‌های قدیمی سکونت دارند، فارغ از اینکه خانواده‌هایشان چقدر بزرگ‌تر شده‌اند یا کیفیت مسکن فعلی‌شان تا چه اندازه افت کرده، رغبتی به تغییر محل سکونت خود نخواهند داشت.
به خاطر اجاره‌های اندک تثبیت‌شده برای ساختمان‌های قدیمی، مستاجرانی که در حال حاضر در آنها زندگی می‌کنند و قانون در برابر افزایش اجاره محفاظت‌شان می‌کند، چه خانواده‌هایشان کوچک‌تر شده باشد و چه نه، تشویق می‌شوند که فضا را به شکلی اسراف‌کارانه به کار گیرند. این مساله فشار فوری تقاضای جدید را بر ساختمان‌های نو‌ساز نسبتا اندک متمرکز می‌کند. چنین شرایطی بدان‌سو گرایش دارد که اجاره‌های آنها را در آغاز به سطحی بالا‌تر از آن چه که در بازار کاملا آزاد بدان می‌رسیدند، سوق دهد.
مع‌الوصف، این شرایط ساخت خانه‌های جدید را به نحوی متناسب تشویق نمی‌کند. خانه‌سازان یا مالکان خانه‌های آپارتمانی که سود چندانی از آپارتمان‌های قدیمی خود به دست نمی‌آورند یا احتمالا حتی ضرر می‌کنند، سرمایه‌ای نا‌چیز برای استفاده در ساخت‌و‌ساز جدید خواهند داشت یا شاید هیچ سرمایه‌ای برای این کار در اختیار نداشته باشند. افزون بر آن ممکن است که آنها یا کسانی که سرمایه‌ای را از منابعی دیگر در دست دارند، نگران آن باشند که دولت زمانی بهانه‌ای برای وضع کنترل اجاره حتی بر ساختمان‌های جدید پیدا کند و غالبا هم این اتفاق رخ می‌‌دهد.
کیفیت مسکن به شیوه‌های دیگر نیز افت می‌کند. از همه مهم‌تر این است که اگر امکان افزایش متناسب اجاره فراهم نباشد، صاحب‌خانه‌ها خود را برای تغییر در آپارتمان‌ها یا انجام بهبود‌هایی دیگر در آنها به زحمت نخواهند انداخت. در حقیقت جایی که کنترل اجاره بسیار غیر‌واقع‌گرایانه یا سنگین و طاقت‌فرسا باشد، صاحب‌خانه‌ها حتی آپارتمان‌ها یا خانه‌های اجاره داده شده را در وضعیتی تحمل‌پذیر نگاه نخواهند داشت. نه تنها هیچ انگیزه اقتصادی برای چنین کاری ندارند، بلکه ممکن است حتی پول لازم برای آن را نیز نداشته باشند. قوانین کنترل اجاره در کنار دیگر اثراتی که دارند، در میان صاحب‌خانه‌هایی که وادار شده‌اند به باز‌دهی حداقلی قناعت کنند یا حتی متضرر شوند و در میان اجاره‌نشین‌هایی که از ناکامی صاحب‌خانه در انجام تعمیرات کافی دل‌آزرده شده‌اند، نا‌خشنودی‌هایی را به وجود می‌آورند.
معمولا گام بعدی قانون‌گذاران که تنها تحت فشار‌های سیاسی یا ایده‌های سر‌در‌گم و پریشان اقتصادی عمل می‌کنند، برداشتن کنترل اجاره از روی آپارتمان‌های «لوکس» و در همین حال حفظ آنها در آپارتمان‌های با درجه پایین یا متوسط است. استدلالی که در دفاع از این کار پیشنهاد می‌شود، آن است که اجاره‌نشین‌های پول‌دار از پس پرداخت اجاره‌های بالا‌تر بر‌می‌آیند؛ اما فقیر‌ها نه.
با وجود همه اینها تاثیر بلند‌مدت این راهکار تبعیض‌آمیز، دقیقا وارونه چیزی است که مدافعانش در سر دارند. سازندگان و مالکان آپارتمان‌های لوکس و مجلل، تشویق شده و پاداش می‌گیرند و سازندگان و صاحبان خانه‌های ضروری‌تری که اجاره پایین‌تری دارند، جریمه می‌شوند. دسته اول آزادند که هر مقدار سودی را که شرایط عرضه و تقاضا اقتضا می‌کند، از آن خود کنند و دسته دوم هیچ انگیزه (یا حتی سرمایه‌ای) ندارند که به ساخت مسکن بیشتر با اجاره پایین‌تر بپردازند.
نتیجه، تشویق نسبی مرمت و تغییر شکل آپارتمان‌های مجلل و تمرکز ساخت‌و‌ساز خصوصی جدید بر این گونه آپارتمان‌ها است، اما هیچ انگیزه‌ای برای ساخت خانه‌های جدید برای افراد با در‌آمد کم یا حتی حفظ خانه‌های موجود این‌چنینی در شرایطی مناسب وجود نخواهد داشت. از این رو کیفیت فضای مسکونی گروه‌های کم‌درآمد افت می‌کند و کمیت آنها هم هیچ افزایشی نمی‌یابد. در حالی که جمعیت رو به فزونی است، تنزل کیفیت مسکن افراد کم‌درآمد و کمبود آن روز به روز بد‌تر می‌شود. ممکن است این وضعیت به جایی برسد که بسیاری از صاحبان این گونه خانه‌ها و آپارتمان‌ها نه تنها دیگر هیچ سودی به دست نمی‌آورند، بلکه با زیان فزاینده و اجباری نیز رو‌به‌رو می‌شوند. شاید به این نتیجه برسند که حتی نمی‌توانند ملک خود را واگذار کنند. ممکن است واقعا ملک‌شان را ترک کرده و ناپدید شوند تا نتوان آنها را مسوول پرداخت مالیات دانست. اگر مالکان این خانه‌ها دست از تامین خدمات اساسی بر‌دارند، اجاره‌نشین‌ها ناگزیر از ترک آپارتمان‌هایشان خواهند شد. هر روز محله‌های بزرگ‌تر و بزرگ‌تری به زاغه‌نشین بدل می‌شوند. در سالیان اخیر در نیویورک دیدن بلوک‌های آپارتمانی به کلی خالی شده که شیشه‌هایشان شکسته یا تخته‌کوبی شده‌اند تا از خرابی‌های بیشتر توسط ولگرد‌ها و خرابکار‌ها در امان بمانند، به صحنه‌ای عادی تبدیل شده. آتش‌سوزی در خانه‌ها متداول‌تر می‌شود و صاحبان آنها مورد سوء‌ظن قرار می‌گیرند.
یک اثر دیگر تحلیل درآمد‌های شهر است، چرا که پایه در‌آمدی حاصل از ارزش املاک برای این قبیل مالیات‌ها به روند کاهشی خود ادامه می‌دهد. شهر‌ها ور‌شکست می‌شوند یا نمی‌توانند عرضه خدمات اساسی را ادامه دهند.
وقتی که این پیامد‌ها چنان روشن است که به مساله‌ای انکار‌نا‌پذیر بدل می‌شوند، آنهایی که کنترل اجاره را وضع کرده‌اند، بی‌تردید اعتراف نمی‌کنند که خرابی به بار آورده‌اند، بلکه در مقابل، نظام سرمایه‌داری را محکوم می‌کنند. ادعا می‌کنند که کسب‌و‌کار خصوصی باز هم «شکست» خورده است و «کسب‌و‌کار خصوصی این‌کاره نیست.» آنها استدلال می‌کنند که بنا به این دولت باید پا پیش بگذارد و خود به ساخت خانه‌های با اجاره پایین همت گمارد.
این تقریبا نتیجه‌ای عمومی در یکایک کشورها‌یی بوده است که در جنگ جهانی دوم در‌گیر بوده‌اند یا در تلاش برای جبران اثر تورم پولی به کنترل اجاره روی آورده‌اند.
بنابراین دولت - به ضرر مالیات‌دهنده‌ها - دست به اجرای یک برنامه غول‌آسای ساخت مسکن می‌زند. خانه‌ها به قیمتی اجاره می‌شوند که هزینه‌های ساخت و راه‌اندازی آنها را باز نمی‌گرداند. یک راهکار نوعی برای دولت آن است که سالانه یارانه‌هایی را یا به طور مستقیم و در قالب اجاره‌های پایین‌تر به اجاره‌نشین‌ها یا به سازندگان و مدیران مسکن دولتی بپردازد. این کار هر نامی که داشته باشد، سبب می‌شود که مستاجران داخل ساختمان‌ها توسط دیگر اعضای جامعه حمایت مالی شوند. بخشی از اجاره مستاجران را دیگران می‌پردازند. این کار یعنی انتخاب اجاره‌نشین‌ها برای بهره‌مندی از مزایای رفتاری جانبدارانه. پیشامد‌های سیاسی منتج از این جانبداری و حمایت بی‌رویه چنان آشکار‌ند که نیازی به تاکید بر آنها نیست. گروه فشاری پدید می‌آید که فکر می‌کند مالیات‌دهنده‌ها این یارانه را به عنوان یک حق به آنها بدهکارند. یک گام تقریبا برگشت‌ناپذیر دیگر به سوی دولت رفاهی کامل برداشته می‌شود.
آخرین ویژگی طنز‌آمیز کنترل اجاره آن است که هر چه غیر‌واقع‌گرایانه‌تر، شدید‌تر و نا‌عادلانه‌تر باشد، برهان‌های سیاسی پیش‌نهاده‌شده در دفاع از تداوم آن پر‌شور‌تر و پر‌حرارت‌تر خواهند بود. اگر اجاره‌هایی که به واسطه قانون تثبیت شده‌اند، به طور متوسط 95 درصد اجاره‌هایی باشند که در بازار آزاد پدیدار می‌شد و تنها بی‌عدالتی کوچکی در حق صاحب‌خانه‌ها روا داشته شود، هیچ مخالفت سیاسی قدرتمندانه‌ای با حذف کنترل‌های وضع‌شده بر آنها بروز نمی‌یابد، چون اگر این کنترل‌ها از میان روند، اجاره‌نشین‌ها مجبورند پولی را که می‌پردازند، تنها در حدود 5 درصد زیاد‌تر کنند، اما اگر تورم پولی، چنان بزرگ یا قوانین کنترل اجاره چنان سرکوب‌گرانه و غیر‌واقع‌گرایانه باشند که اجاره‌های تثبیت‌شده بر پایه قانون تنها 10 درصد چیزی باشند که در بازار آزاد به وجود می‌آمد و بی‌عدالتی آشکاری در حق مالکان و صاحب‌خانه‌ها روا داشته شود، داد‌و‌فریاد‌های زیادی راجع به مصیبت‌های هولناک حاصل از حذف کنترل‌ها و وادار ساختن اجاره‌نشین‌ها به پرداخت رانتی اقتصادی به هوا بر‌خواهد خواست. می‌گویند به شکل وحشتناکی ظالمانه و غیر‌منطقی است که از اجاره‌نشین‌ها بخواهیم افزایشی چنین یکباره و عظیم را تحمل کنند. در این حالت حتی مخالفان کنترل اجاره به پذیرش این نکته گرایش می‌یابند که حذف کنترل‌ها بایستی یک فرآیند بسیار محتاطانه، گام به گام و طولانی باشد. در حقیقت تحت چنین شرایطی تعداد انگشت‌شماری از مخالفان کنترل اجاره از جسارت سیاسی و بینش اقتصادی لازم برای آن که حتی خواهان این کنترل‌زدایی آهسته و تدریجی باشند، بر‌خوردار خواهند بود. خلاصه این که هر چه کنترل اجاره غیر‌واقع‌گرایانه‌تر و نا‌منصفانه‌تر باشد، خلاص شدن از شر آن به لحاظ سیاسی چالش‌زا‌تر است. در یکی یکی کشور‌ها تا سال‌ها پس از آن که شکل‌های دیگری از کنترل قیمت کنار گذاشته شده‌اند، کنترل‌های ویرانگر و خانمان‌بر‌انداز اجاره هنوز پا بر جا مانده‌اند.
بهانه‌ها و عذر‌های سیاسی که در دفاع از استمرار کنترل اجاره بیان می‌شوند، اعتباری ندارند. برخی اوقات قانون مقرر می‌کند که اگر «نرخ عدم سکونت» از یک رقم خاص فرا‌تر رود، می‌توان کنترل‌ها را از میان برداشت. مقاماتی که کنترل‌های اجاره‌ای را سر‌پا نگه می‌دارند، همچنان پیروز‌مندانه و با غرور می‌گویند که نرخ عدم سکونت هنوز به رقم معین‌شده در قانون نرسیده است، البته که نرسیده. خود همین نکته که اجاره‌های قانونی به گونه‌ای مصنوعی بسیار کمتر از اجاره‌های بازار نگه داشته شده‌اند، تقاضا برای مسکن اجاره‌ای را بالا می‌برد و در عین حال، از هر گونه افزایشی در عرضه آنها پیشگیری می‌کند. پس هر چه سقف اجاره‌ به شکلی نا‌معقول‌تر و نا‌پذیرفتنی‌تر پایین نگه داشته شود، مطمئن‌تر خواهیم بود که «کمیابی» خانه‌ها یا آپارتمان‌های اجاره‌ای ادامه خواهد داشت.
بی‌عدالتی تحمیل‌شده بر صاحب‌خانه‌ها آشکار است. دوباره می‌گویم که آنها غالبا مجبور می‌شوند که به بهای خسارت‌های خالص بزرگی که بر خود‌شان وارد می‌شود، از اجاره‌های پرداختی مستاجرین‌شان حمایت مالی کنند. اغلب ممکن است این اجاره‌نشین‌های حمایت‌شده ثروتمند‌تر از آنی باشند که صاحب‌خانه وادار شود بخشی از آن چه را که در نبود این کنترل‌ها در قالب اجاره دریافت می‌کرد، بپردازد. اهالی سیاست به این نکته بی‌توجهی می‌کنند. افرادی که در کسب‌و‌کار‌های دیگری مشغولند و به خاطر آن که دل‌شان برای اجاره‌نشین‌ها کباب است، از اعمال یا حفظ کنترل‌های اجاره‌ای حمایت می‌کنند، آنقدر پیش نمی‌روند که از خود‌شان خواسته شود بخشی از این یارانه اجاره‌نشین‌ها را از راه مالیات بپردازند. کل این بار به دوش یک طبقه کوچک تنها می‌افتد که آن قدر بی‌رحم و شیطان‌صفت است که مسکن اجاره‌ای ساخته و مالک آن است.
چندان زیاد نیستند واژه‌هایی که بی‌‌آبرویی و رسوایی بیشتری درقیاس با زاغه‌نشین در خود داشته باشند. زاغه‌نشین کیست؟ کسی نیست که ملکی گرانبها در محله‌ای شیک داشته باشد، بلکه فردی است که تنها ملک مخروبه و به حال خود رها‌شده‌ای در حلبی‌آبادها و زاغه‌هایی دارد که اجاره‌ها در آن از همه جا کمتر‌ند و پرداخت‌ها به پر‌تاخیر‌ترین، بی‌نظم‌ترین و نا‌مطمئن‌ترین شکل ممکن صورت می‌گیرند. نمی‌توان به آسانی درک کرد که چرا فردی که می‌توانست مالک یک خانه اجاره‌ای آراسته و مناسب باشد، (مگر از روی رذالت و شرارت طبیعی خود) تصمیم بگیرد که در عوض به یک حلبی‌نشین بدل شود.
محض نمونه وقتی کنترل‌هایی نا‌پذیرفتنی بر قیمت کالا‌هایی مانند نان که بلا‌فاصله مصرف می‌شوند وضع می‌شود، نانوا‌ها به راحتی می‌توانند از ادامه پخت و فروش آن سر باز زنند. کمبود این گونه کالا‌ها بی‌درنگ آشکار می‌شود و سیاستمداران چاره‌ای ندارند جز این که سقف‌های قیمتی را از میان بر‌دارند یا افزایش‌شان دهند، اما مسکن کالایی بسیار با‌دوام است. ممکن است چندین سال به درازا بکشد تا اجاره‌نشین‌ها پیامد‌های ممانعت از ساخت مسکن جدید و پیشگیری از تعمیر و نگهداری‌های معمول را حس کنند. حتی ممکن است مدت بیشتری به طول انجامد تا دریابند که می‌توان رد کمیابی مسکن و افت کیفیت آن را مستقیما در کنترل اجاره‌ها دید. در این بین به نظر می‌رسد که صاحب‌خانه‌ها تا زمانی که در‌آمد خالصی را (هر قدر که باشد) بیشتر از مالیات‌‌ها و بهره وام‌های خود دریافت می‌کنند، هیچ انتخابی پیش رو ندارند، الا این که به حفظ و اجاره‌دهی ملک‌شان ادامه دهند. سیاستمدار‌ها - که به یاد دارند که رای مستاجر‌ها بیشتر از صاحب‌خانه‌ها است - با خود‌خواهی و از روی نفع‌طلبی‌شان، کنترل‌های اجاره‌ای را تا مدت‌ها پس از آن که وادار شده‌اند از کنترل‌های معمول قیمتی دست بشویند، ادامه می‌دهند.
پس باز هم می‌رسیم به همان آموزه بنیادین خودمان. فشار برای کنترل اجاره‌ها از سوی کسانی وارد می‌شود که تنها منافع کوتاه‌مدت آن را برای یک گروه از جامعه در نظر می‌گیرند، اما اگر اثرات بلند‌مدت آن را بر همه و از جمله بر خود اجاره‌نشین‌ها در نظر بگیریم، می‌فهمیم که کنترل اجاره نه تنها به گونه‌ای فزاینده بیهوده است، بلکه هر چه شدید‌تر باشد و مدت طولانی‌تری عملی گردد، هر روز خانمان‌سوز‌تر خواهد شد.

منبع: دنیای اقتصاد