اقتصاددان آینده بین از پایان بحران خبر می دهد
رابرت شیلر از معدود اقتصاددانانی که رکود اقتصادی و به تبع آن، بحران جهانی را قبل از وقوع پیش بینی کرده بود، هم اکنون با تحلیل داده های جدید از بازار مسکن، پایان بحران را پیش بینی می کند.
رابرت شیلر از معدود اقتصاددانانی است که رکود جهانی را پیش بینی کرده بود. هم اکنون رونق آتی را پیش بینی می کند.
افزایش ناگهانی قیمت های مسکن نشان می دهد که آثار روانی در بازار به شدت تغییر کرده است. اما با توجه به مطالعات انجام شده می توان تا حدودی روند بازار مسکن را پیش بینی کرد. آنچه مشخص است این است که لزوما قرار نیست این روند افزایشی تا جایی ادامه یابد که بازار مسکن دوباره با رونق مواجه شود. به هر حال این که ما به چه سمتی برویم تا حد زیادی به این بستگی دارد که خریداران مسکن چگونه فکر می کنند.
با استفاده از نظرسنجی هایی که من و کارل کیس استاد اقتصاد دانشگاه ولسلی سال هاست که از خریداران ساختمان های مسکونی صورت می دهیم، می توان به داده های باارزشی برای بررسی اوضاع بازار مسکن دست یافت. برای انجام این نظر سنجی، ما در چهار شهر لس آنجلس، سان فرانسیسکو، میلواکی و بوستون در سالیان مختلف از خریداران خانه سوالات معینی را پرسیده ایم (شایان ذکر است که این سرشماری برای مدرسه بازرگانی ییل صورت می گیرد).
ما به تازگی نتایج نظرسنجی سال ۲۰۰۹ را که در ماه ژوئن و جولای صورت گرفته است، مرتب کرده ایم. در ادامه مقاله خواهید دید که نتایج نظرسنجی سال جاری با افزایش های مشاهده شده در قیمت مسکن همخوانی دارد.
در سال جاری روند قیمت ها با بیشترین سرعت قابل تصور تغییر کرد، طوری که در آوریل و جولای سال جاری شاخص قیمت مسکن استاندارد اند پورز/کیس شیلر برای ۱۰ شهر ایالات متحده ۶/۳درصد افزایش نشان داده است. هرچند در نگاه اول، این افزایش چندان قابل توجه به نظر نمی رسد، اهمیت آن زمانی معلوم می شود که بدانیم در دوره قبل، بین ماه ژانویه و آوریل، این شاخص یک کاهش ۸/۴درصدی نشان داده بود.
این تغییر ناگهانی ابتدا مرا شدیدا متحیر کرد. من در مقاله ای که در ماه ژوئن نوشتم، پیش بینی کرده بودم که قیمت های مسکن ممکن است برای چند سال کاهش یابند. در آن زمان، شاخص استاندارد اند پورز/کیس شیلر برای نزدیک به سه سال متوالی، هر ماه، کاهش نشان داده بود. اگر به این موارد، بیکاری بالا و مداوم و یک اقتصاد ضعیف را نیز اضافه کنید می بینید که در آن شرایط هیچ امیدی برای افزایش قیمت مسکن در آینده نزدیک وجود نداشت.
اما آمار و اطلاعاتی که برای ماه های اخیر به دست آمده است، اعجاب آورند. من و همکارم از سال ۱۹۸۷ هر ساله شاخص قیمت مسکن استاندارد اند پورز/کیس شیلر را محاسبه کرده ایم. نکته جالب توجه آن است که از آن سال تا به حال تغییر جهت در قیمت مسکن تنها پس از رکود سال ۱۹۹۰ ۱۹۹۱ با تغییرات فعلی قابل مقایسه بوده است. از آوریل تا جولای سال ۱۹۹۱ قیمت های مسکن ۳/۲درصد افزایش یافته بود و نکته مهم این است که این افزایش در پی یک کاهش ۱/۲درصدی این شاخص در ژانویه تا آوریل همان سال اتفاق افتاد. اما نباید این حقیقت را نادیده گرفت که تا جولای ۱۹۹۶، پنج سال پس از این تغییر جهت، قیمت های مسکن نسبت به سال ۱۹۹۱ معادل ۶/۰درصد کاهش نشان داده بود (با تعدیل تورم می بینیم که این کاهش معادل ۸/۱۳درصد بوده است).
اما آیا تغییر جهت اخیر در روند قیمت های مسکن بدان معنا است که قیمت ها در بازار مسکن همچنان به افزایش خود ادامه خواهند داد؟ برای پاسخ دادن به این سوال می توان از داده هایی که در نظرسنجی هایمان به دست آمده استفاده کنیم.
ما در نظرسنجی های خود نظر خریداران مسکن را هم نسبت به روند بلندمدت و هم نسبت به روند کوتاه مدت بررسی کرده ایم. در مرحله اول از پاسخ دهندگان پرسیده ایم که «انتظار دارید که در ده سال آینده به طور متوسط، ارزش املاک شما سالانه چند درصد تغییر کند؟». با بررسی پاسخ هایی که ۳۱۱ نفر از پاسخ دهندگان در سال ۲۰۰۹ داده بودند، به این نتیجه رسیدیم که افکار عمومی انتظار دارد که قیمت مسکن در این مدت به طور متوسط ۲/۱۱ درصد افزایش یابد. میانه پاسخ های داده شده به این نظرسنجی معادل پنج درصد بود که این هم رقم بالایی است. شایان ذکر است که این داده ها می تواند حتی از احتمال تشکیل حباب حکایت کند.
برای خریداری که ۹۰ درصد پولی که برای خرید خانه لازم دارد را وام می گیرد، نرخ افزایش قیمت معادل ۲/۱۱ درصد در حکم پیدا کردن گنج است، زیرا بدان معنی است که سرمایه گذاران می توانند با اختصاص دادن مبلغی ناچیز، به خاطر افزایش قیمت های مسکن به سود سرشاری برسند. همانطور که گفتیم این امر به خاطر آن رخ می دهد که خریداران می توانند مبلغ قابل توجهی وام بگیرند. البته اخیرا و با کاهش قیمت های مسکن کسانی که وام مسکن گرفته بودند شدیدا به دردسر افتادند. در واقع می توان گفت که سرمایه گذاری در بازار مسکن در چند سال اخیر بیشتر شبیه قمار کردن بوده است: ممکن بوده که خریداران جیب شان خالی شود یا مبلغ قابل توجهی نسیبشان شود.
در نظر سنجی های صورت گرفته در سال قبل هم مشاهده می شود که زمانی که قیمت ها با نرخ سالانه ۲۰ درصدی کاهش یافته اند، خریداران همچنان خوش بینی خود را نسبت به بلندمدت حفظ کرده اند. در آن زمان پاسخ دهندگان انتظار داشته اند که قیمت مسکن با نرخ سالانه ۵/۹ درصد افزایش یابد و میانه پاسخ ها نیز برابر ۵ درصد بوده است که با توجه به آن زمان رقم بزرگی به شمار می رود. تفکری که به شکل گیری حباب ها منجر می شود قطعا جدید نیست.
تکرار می کنم که انتظارات بلندمدت قطعا ثابت مانده، اما انتظارات کوتاه مدت تغییر کرده است. در این نظرسنجی ها، همچنین پرسیده ایم «انتظار دارید در ۱۲ ماه آینده قیمت منزل مسکونیتان چند درصد تغییر کند؟». این بار پاسخ دهندگان به طور متوسط یک افزایش ۳/۲ درصدی را برای ژوئن جولای سال ۲۰۰۹ انتظار داشته اند که باز هم با توجه به نرخ منفی ۴/۰درصدی سال گذشته رقم بالایی است. اما به هر حال ملاحظه می کنید که انتظارات کوتاه مدتشان به شدت تعدیل شده است.
سوال دیگری که در این نظر سنجی پرسیده ایم این بوده که«آیا موافقید که روند فعلی برای همیشه ادامه نمی یابد؟ اگر پاسختان مثبت است فکر می کنید که چه چیزی این روند را متوقف خواهد کرد؟». از پاسخ دهندگان خواسته شده بود که با زبان خودشان پاسخ دهند. در سال ۲۰۰۸، زمانی که روند قیمت ها کاملا نزولی بود، مردم می گفتند که با پایان رکود و انتخاب یک فرد جدید به عنوان رییس جمهور ایالات متحده و بعد از آنکه قیمت ها در بازار مسکن به کف خود برسند اوضاع بازار مسکن بهبود خواهد یافت. جالب آنکه مردم در سال ۲۰۰۹ دیدند که این سناریو به وقوع پیوست.
سوال دیگر ما نیز به تغییرات بازار در کوتاه مدت بازمی گشت. ما از پاسخ دهنده ها پرسیدیم که آیا با این گزاره موافقند که «من اگر اکنون خانه بخرم از سر اجبار است، اما می دانم که اگر مدتی صبر کنم احتمالا می توانم معامله بهتری داشته باشم». در طول رونق مسکن در سال ۲۰۰۴، تنها ۱۷.۹ درصد با این جمله موافق بودند. زمانی که قیمت ها در سال ۲۰۰۸ به سرعت کاهش یافت این رقم به ۷/۳۶ درصد افزایش یافت و اکنون نیز ۸/۲۴ درصد پاسخ دهنده ها با این گزاره موافقند.
اما از این داده ها چه استفاده ای می توان برد؟ با توجه به غیرعادی بودن محیط اقتصادی، تغییر جهت ناگهانی در بازار مسکن احتمالا نشان می دهد که مردم، دیگر خرید مسکن را به تعویق نمی اندازند. سال های سال است که مردم نسبت به روند بلندمدت بازار مسکن خوشبینند و فراز و نشیب های این بازار تنها باعث شده نظرشان را نسبت به روند کوتاه مدت قیمت ها تعدیل کنند. پاسخ های اخیر حاکی از آن است که مردم فکر می کنند دوره کاهش قیمت ها به پایان رسیده و بنابراین، دلیلی وجود ندارد که خرید خانه را به تعویق بیاندازند. همین امر باعث می شود که قیمت ها در این بازار افزایش یابند.
به نظر می رسد که بالا و پایین های بازار مسکن باعث شده باشد که بسیاری از مردم آمریکا به دلال مسکن تبدیل شوند. هنوز هم دریافت وام مسکن امر متداولی است. به علاوه مردم شاخص های اقتصادی و طرح های نجات فدرال را زیر نظر می گیرند تا بتوانند تصمیمات خود را طوری اتخاذ کنند که از طریق سرمایه گذاری در بخش مسکن به سود خوبی برسند.
به هر حال من معتقدم که چرخش ناگهانی در قیمت ها می تواند به معنی این باشد که باید منتظر رونق در بخش مسکن باشیم، اما به احتمال بیشتر تنها نشانه آن است که در کوتاه مدت قیمت ها بیش از پیش نوسان خواهند کرد.
رابرت شیلر، استاد برجسته اقتصاد دانشگاه ییل
رابرت جی. شیلر
مترجم: پریسا آقاکثیری، دومان بهرامی راد
منبع: نیویورک تایمز
رابرت جی شیلر استاد اقتصاد و فاینانس دانشگاه ییل و یکی از بنیان گذاران و کارشناسان اقتصادی شرکت MacroMarkets است.
روزنامه دنیای اقتصاد ( www.donya e eqtesad.com )
