اقتصاد سیاسی مسکن در شهرهای ایران نفت ....
اقتصاد ایران به شدت از قیمت نفت متاثر بوده است. با نوسان قیمت نفت همواره شاهد نوسانات شدیدی در بازار مسکن بوده ایم. اما آیا واقعا قیمت نفت تاثیری بر افزایش یا کاهش مسکن داشته و آیا گروه های اجتماعی از این نوسانات به طوری برابر سود می برند؟ با توجه به جایگاه مهمی که بخش مسکن در افزایش درآمد و ثروت طبقات مرفه جامعه ایران داشته، این مقاله می کوشد ضمن روشن کردن تاثیر قیمت نفت بر این بخش در دوره های مختلف به معرفی علل و عواملی بپردازد که سبب شده در خلأ برنامه ریزی کارآمد ملی، حجم عظیمی ازثروت نفتی از طریق بخش مسکن تنها به صاحبان و دلالان زمین و ساختمان انتقال یابد. طبعا انجام کامل این مهم از عهده این مقاله خارج خواهد بود و نیاز به پژوهش های بیشتری است.
● مقدمه
در شهرهایی زندگی می کنیم که همه چیز آن بوی نفت می دهد؛ از صنایع و کسب و کارش گرفته تا مسکن و حمل ونقل آن. در این میان به نظر می رسد که بخش مسکن شهری بیش از همه نفتی باشد که باعث شده تصور کنیم این بخش در اقتصاد ایران همواره به دنبال چیزی فراتر از تامین ساده سرپناه بوده که در ادامه این مقاله به آن خواهیم پرداخت.
در زمینه ارتباط قیمت نفت و متغیرهای کلان اقتصادی مطالعاتی صورت گرفته که می توان به «تاثیر شوک قیمت نفت بر اقتصاد ایران»اشاره کرد که ارتباط میان بالا رفتن قیمت نفت و افزایش تورم را نشان می دهد. همچنین برومن و سیلان(Berument and Ceylan,۲۰۰۵) نیز تاثیر شوک قیمت نفت بر تولید در برخی از کشورهای خاورمیانه را مورد بررسی قرار داده اند. در مورد ایران واکنش تولید به شوک قیمت نفت مثبت و قابل توجه بوده است. با این وجود پژوهشی که منحصرا به روابط نفت و مسکن بپردازد تاکنون صورت نگرفته است.
وجود ۱۰ درصد از ذخایر اثبات شده نفت جهان در ایران و مقام دومین تولید کننده نفت در گروه اوپک(بعد از عربستان) (OPEC, ۲۰۰۵)سبب شده تا ایران هم بر اقتصاد جهانی تاثیرگذار باشد و هم به شدت از آن تاثیرپذیر شود، به طوری که هم اکنون اقتصاد ایران به شدت وابسته به صادرات نفت خام بوده و حدود ۹۰ درصد عواید صادراتی و ۶۰ درصد سهم بودجه سالانه دولت را نفت تشکیل می دهد. (بانک مرکزی ایران، آمار آنلاین). در این شرایط هرگونه شوک در بازار جهانی نفت تاثیر شگرفی بر بودجه دولت و ساختار اقتصاد ایران وارد می کند. به رغم اینکه مشکل مسکن ماهیتی جهانی دارد اما بدیهی است که سیاست های دولت و استراتژی های برنامه ریزی، سطح توسعه اجتماعی اقتصادی یک کشور، توزیع کلی درآمد و تشکیل سرمایه که خود ریشه در موقعیت جاری و گذشته کشور در سیستم اقتصادی سیاسی جهانی دارند از عوامل مهم تولید، عرضه و قیمت مناسب مسکن به شمار آید. براین اساس به نظر می رسد که کشورهای صنعتی یا نیمه صنعتی(آنهایی که کشورهای مرکز خوانده می شوند) و تا اندازه ای کشورهای نیمه حاشیه ای نسبتا قادر به حل مشکلات مسکن خویش هستند اما مشکلات مرتبط با تولید مسکن در دسترس و ارزان در کشورهای حاشیه ای چندگانه باشند.
(Konadu Agyemang,۱۹۹۸; p:۲). در مورد ایران همچنان که این مقاله یادآور خواهد شد یکی از این جنبه هایی که کمتر به آن توجه شده است، مساله نگاه سوداگرانه به بخش مسکن است که از این دیدگاه بخش مسکن به ویژه مسکن شهری بیشتر به عنوان «بازاری بکر جهت انباشت سرمایه»و واسطه ای جهت تنفع بیشتر از ثروت نفتی عمل کرده است.
● قیمت نفت و مناطق شمال شهر تهران
آنچه به اصطلاح معمول «شمال شهر»خوانده می شود و منظور محلات اقشار مرفه جامعه است لزوما شمال جغرافیایی نیست؛ کما اینکه اینگونه محلات ممکن است در سایر شهرهای بزرگ در غرب، شرق یا حتی جنوب شهر باشند. اما به هر حال در مورد تهران «شمال جغرافیایی»و «شمال اجتماعی اقتصادی»تقریبا با هم همخوانی داشته و منطقه باریکی از دامنه کوه های البرز را تشکیل می دهد که به شدت مورد اقبال اقشار ثروتمند جامعه قرار گرفته است. به طورکلی عواملی که در جامعه شناسی شهری تحت عنوان «اکولوژی اجتماعی»از آن بحث می شود نقش مهمی در جدایی گزینی اجتماعی این اقشار ایفا کرده است که از این میان آب و هوای مطبوع، دوری از مراکز شلوغ شهر و بالا بودن قیمت زمین (سد قیمتی) که مانع از استقرار گروه های کم درآمدتر در این بخش شهر می شود از جمله عواملی است که می توان برای چنین اقبالی برشمرد. مساحت این بخش از شهر که در این تحقیق مناطق ۱، ۲ و ۳ شهرداری تهران را دربرمی گیرد حدود ۱۱۴ کیلومتر مربع است. ساکنان این بخش شهر از تجار کوچک و بزرگ گرفته تا کارمندان رده بالای دولتی، قضایی، اساتید دانشگاه، کارخانه داران، بورس بازان، زمینداران و به طورکلی صاحبان مشاغل پردرآمد حتی برخی محلات متوسط و کم درآمد که به شکل غیررسمی گسترش یافته اند را دربرمی گیرد.
● قیمت نفت و تاثیر بر بخش مسکن
در حالی که بحران بزرگ مالی جهان از رکود در بازار مسکن در ایالات متحده آغاز شد و این رکود نیز خود ریشه در تورم جهانی داشت که مسبب آن «افزایش قیمت جهانی نفت»بوده اما این مکانیسم در مورد ایران و کشورهایی نظیر روسیه که درآمد هنگفتی از صادرات نفت خام دارند تاثیر معکوسی داشته است. برای مثال در مسکو افزایش قیمت مسکن آن را به گران ترین پایتخت جهان تبدیل کرده است. بررسی آمار مربوط به قیمت نفت و مقایسه آن با رشد قیمت مسکن در مناطق شمال شهر تهران بین سال های ۱۳۷۰ تا ۱۳۸۷ نشان می دهد که رابطه مثبت و بسیار قوی بین بالا رفتن قیمت نفت و افزایش قیمت املاک به ویژه در بخش های اعیان نشین شهر وجود دارد. همچنانکه نمودار فوق نشان می دهد، قیمت نفت به عنوان متغیری مستقل به ویژه در سال های اخیر تاثیر شدیدی بر قیمت مسکن به عنوان متغیری وابسته داشته است. این تاثیر در زمان های مختلف با توجه به سیاست هایی که دولت ها در پیش گرفته اند کم یا زیاد بوده به گونه ای که در بین سال های دهه ۷۰ اثر نفت چندان قابل توجه نیست به گونه ای که ضریب همبستگی بین این دو متغیر در فاصله این سال ها ۵۶/۰ به دست آمده است. رشد قیمت نفت و به تبع آن افزایش شدید سرمایه گذاری های دولتی در اقتصاد کشور به ویژه از آغاز دهه ۸۰ تاثیرگذاری نفت بر بخش مسکن را دوچندان ساخته به طوری که ضریب همبستگی آن ۹۶/۰ بوده که قیمت مسکن را به شدت بالا برده است.
از آنجا که ضریب همبستگی هر چه به یک نزدیک تر باشد از وجود رابطه ای مستقیم تر حکایت دارد پس در اینجا هرچه این ضریب بیشتر(به یک نزدیک تر) باشد حاکی از ضعف برنامه هاست که سبب شده پول نفت به شدت وارد بخش مسکن شود. از طرف دیگر این مدل ضعف اقتصاد در هر دوره را نشان می دهد که توانایی جذب نقدینگی در اقتصاد را نداشته و ثروت نفتی سر از مساکن شهری بویژه مناطق اعیان نشین درآورده است.
● جانبداری شهری و مشکل مسکن
مایکل لیپتون در کتاب «چرا فقرا، فقیر باقی می مانند؟ جانبداری شهری در کشورهای درحال توسعه»می نویسد «امروزه مهم ترین برخورد طبقاتی در کشورهای درحال توسعه میان کار و سرمایه نیست. همچنانکه میان منافع خارجی و ملی هم نیست بلکه میان طبقات شهری و طبقات روستایی است.... منابع محدود به جای آنکه صرف شیوه های آبیاری جهت کاشت برنج شود، در بزرگراه های شهری تباه می شوند. مهارت های کمیاب انسانی به جای آنکه به مدیریت چاه های روستا و خدمات گسترده کشاورزی بپردازند، جلب رقابت های شدید در عرصه های متظاهرانه جهانی می شوند(Lipton, ۱۹۷۷, p:۱).
ریشه مشکلات مسکن در کشورهای در حال توسعه بسیارند اما شواهد نظری و عملی بسیاری علت آن را به فرآیند شهرنشینی مربوط می دانند که خود ناشی از عوامل بسیار پیچیده و درهم آمیخته ای است. بنابراین بدون تحلیلی جامع و مفصل از فرآیند شهرنشینی، هیچ بررسی مفیدی از وضعیت مسکن در کشورهای در حال توسعه نمی تواند انجام پذیرد. عرصه سکونتگاهی کشور مجموعه ای از روستاها و شهرهاست که جمعیت را درخود جای داده اند. جایگاه مهم نفت در اقتصاد ایران و هزینه غیرمنطقی دولت ها از این منبع باعث شده تا پخشایش جمعیت در عرصه سرزمینی از یک الگوی منطقی خارج شده و به شکل الگوی بسیار نامنظم کنونی درآید که در آن سهم برخی شهرها نظیر تهران بسیار بیشتر از بقیه نقاط است به گونه ای که ۳۳ درصد از جمعیت کشور تنها در ۷شهر بزرگ تمرکز یافته اند.
همچنانکه انتظار می رفت، ارتباط مستقیم و بسیار شدید بین بودجه های جاری و عمرانی دولت و قیمت مسکن نیز وجود دارد(ضریب همبستگی۹۵/۰ از سال ۱۳۷۰ تاکنون). به عبارت دیگر از آنجا که دولت قسمت اعظم پول نفت را در این دو بخش مصرف می کند همان تاثیری که قیمت نفت بر مسکن دارد توسط بودجه های جاری و عمرانی نیز پیگیری می شود. ناگفته پیداست که بودجه های مذکور به دلیل اینکه دولت ماهیتا ساکن شهر است؛ چه به صورت افزایش حقوق و مزایای کارمندان باشد و چه راه اندازی پروژه های کوچک و بزرگ در شهرها و حتی روستاها اولین تاثیر آن در اقتصاد شهرهای بزرگ نمودار می گردد. تمرکز ثروت در این شهرها، جمعیت را از نقاط پیرامون به سمت خود می کشد. افزایش تقاضایی که به شکلی غیرطبیعی و در عرض چند سال به وجود آمده و مهم تر از همه عدم توانایی سایر بخش ها در جذب ثروت نفتی، سبب افزایش قیمت مسکن می گردد.
● جمع بندی و نتیجه گیری
ارتباط مستقیم و بسیار شدید بین بخش مسکن شهری به ویژه در مناطق اعیان نشین شهرها با قیمت نفت و به تبع آن بودجه های جاری و عمرانی دولت، بیانگر آن است که باید در سیاست های مسکن بازنگری اساسی صورت پذیرد. به زبان ساده تر از آنجا که ثروت نفت متعلق به همه اقشار جامعه است، بنابراین نباید بخش مسکن را تنها به عنوان تامین کننده صرفا سرپناه که دولت نیز باید با وام ها و یارانه ها از آن حمایت کند، نگریست. در حالی که در هیچ یک از چهار هدف راهبردی مسکن، در «طرح جامع مسکن»(وزارت مسکن و شهرسازی، ۱۳۸۵) توجهی به این جنبه پنهان اما بسیار مهم مسکن نشده است؛ جنبه ای که در آن مسکن به عنوان بخشی جهت «انباشت سرمایه»عملکرده است که سرمایه گذاری های بیش از اندازه در بخش مسکن شهری به ویژه در شهرهای بزرگ موید این مساله می باشد، به گونه ای که پروانه های ساختمانی صادر شده در سال ۸۶ نشان از رشد(۸۳) درصدی در تهران، (۵۸) درصدی شهرهای بزرگ و(۳ ) درصدی سایر مناطق شهری دارد(روزنامه ایران، ۱۳۸۷ص۱۷). بنابراین جای خالی سیاست هایی که بتوانند سود فراوان مسکن به ویژه در شهرهای بزرگ و آن هم در محلات اعیان نشین را مهار سازد، کاملا مشهود است. با به کارگیری چنین سیاست هایی می توان امیدوار بود که سرمایه های مادی و انسانی که هم اکنون تمام هم و غم خود را متوجه سودهای نجومی بخش مسکن شهرهای بزرگ کرده، متوجه ساخت و ساز در سایر شهرهای کوچک تر شود و حتی وارد سایر بخش های اقتصادی نیز گردند. بنابراین پیشنهاداتی به شرح زیر می توان مطرح کرد:
۱ ) با توجه به سه برابر شدن هزینه های جاری و عمرانی دولت نسبت به سال ۸۳: اتخاذ سیاست های انقباضی به گونه ای که نقدینگی را مهار کرده و از سهم درآمد نفت در بودجه های جاری و عمرانی که فواید آن در حال حاضر بیشتر نصیب اقشار مرفه می گردد را بکاهند، آنچنان که این تحقیق نشان داد، بخش مسکن در این میان نقشی واسطه ای را ایفا کرده است.
۲) خارج ساختن بخش مسکن از کالایی سرمایه ای و تجاری به کالایی مصرفی، پیشنهاداتی که در این زمینه می توان مطرح کرد به طورکلی تلاش دارند تا مسکن را از کالایی تجاری و سرمایه ای به کالایی مصرفی تبدیل سازند، اقدامی که در اکثر نظام های سیاسی دنیا صورت گرفته است.
الف) مالیات کافی بر ارزش افزوده ساختمان های نوسازی که توسط انبوه سازان به ویژه در مناطق «شمال شهر»ساخته می شوند.
ب) اخذ مالیات کافی بر مساکن خالی، به ویژه در شهرهای بزرگ.
ج) جلوگیری از معاملات مکرر مساکن در دوره های زمانی محدود.
* کارشناس ارشد جغرافیا و برنامه ریزی
شهری دانشگاه شهید بهشتی
روزنامه اعتماد ملی ( www.etemademeli.com )