در این گزارش تحلیلگران با اشاره به اینکه اروپا و آمریکا هنوز متوجه عامل به هم ریختگی اقتصاد نشده، هشدار داده اند تنها راه حل بحران جهانی اقتصاد به صفر رساندن حمایت دولتی از خانه دار شدن مردم است.

در چند ماهی که از بحرانی شدن اقتصاد جهان می گذرد، انگشت اتهام برای یافتن منشا این بحران به جهت های مختلفی نشانه رفته است. بانکداران، تخلفات مالی مدیران ارشد تجاری ، بیمه گذاران و ...، هر کدام از این موارد به نوعی تحلیل شدند و رفتار و عملکردشان به عنوان بخشی از دلایل بروز بحران مالی اقتصادی جهان زیر سوال رفت، اما در این میان یک نکته اساسی که می تواند دلیل اصلی برای دست کم بحران مسکن در جهان باشد نادیده گرفته شده و آن تاکید و اصرار دولت ها برای خانه دار شدن مردم است. این عامل را باید یکی از دلایل اصلی بروز بحران کنونی دانست.

بحرانی که اکنون سراسر دنیا را فراگرفته است ابتدا از بازار مسکن آمریکا شروع شد و خیلی زود به نهادهای دولتی این کشور گسترش یافت که اساسا برای کمک به خانه دار کردن همه مردم آمریکا ایجاد شده بودند مانند فانی می و فردی مک. بخشی از این مشکل ناشی از سیاست گذاری ها بود. در اکثر کشورهای ثروتمند دنیا، دولت ها برای بخش مسکن یارانه پرداخت می کنند. در بعضی کشورها مانند آمریکا، ایرلند و اسپانیا، این یارانه به شکل معافیت مالیاتی برای بهره وام بانکی پرداخت می شود. در بعضی دیگر مانند انگلیس، مالیات بر سرمایه ناشی از فروش اولین خانه یک نفر یا حذف یا کم می شود. بعضی دیگر با استفاده از پرداخت های مستقیم برای بخش مسکن، به افراد فقیر جامعه کمک می کنند که صاحب خانه شوند. البته این کمک تنها برای خرید خانه اول ارائه می شود.

یارانه ها دلیل اصلی همه بحران نیست. حباب بازار مسکن بر روی بسیاری از بازارها تاثیر گذاشت و این تنها شامل بازارهایی که یارانه می پرداختند نشد. اما موضوعی که بازار را خراب کرد، ایجاد جذابیت کاذب برای خانه دار شدن بود.

دولت ها برای خانه دار شدن مردم یارانه می پردازند چون فکر می کنند با این کار جامعه باثبات تر و قانونمندتر می شود. فرزندان یک مرد خانه دار در مدرسه بهتر درس می خوانند تا فرزندان یک خانواده اجاره نشین. دولت ها فکر می کنند که مالکان خانه بیشتر در دموکراسی فعال هستند و چون باید وام خرید خانه شان را تصفیه کنند، بیشتر از دیگران به فکر پس انداز هستند.

اما تحقیقات نشان می دهد که مزایای پرداخت یارانه برای خانه دار شدن کمتر از حدی است که دولت ها تصور می کردند و برعکس هزینه های آن بیشتر است. خانه دار بودن ممکن است باعث ثبات بیشتر جامعه شود که البته این فرضیه هم با نگاهی به مثلا کشور آلمان رد می شود. در آلمان با وجود آنکه شمار اجاره نشین ها بسیار بالا است، اما جامعه از ثبات هم برخوردار است. پس نمی توان در این باره حکم قطعی صادر کرد، اما نکته اصلی آن است که اگر مردم در یک محل ثابت ساکن شوند دیگر به دنبال تغییر شغل نمی افتند و گاهی حتی به دنبال کار نمی روند. این موضوع باعث رکود بازار می شود.

دولت ها با تصورات خود و با تشویق مردم و پرداخت یارانه برای خانه دار شدنشان، باعث افزایش قیمت ها شدند. میلیون ها نفر برای خرید خانه هجوم آوردند و قیمت ها باز هم بالا رفت. همین میلیون ها نفر، خود را مقروض به چند بانک دیدند. مردم به جای هزینه کردن پولشان برای زندگی و امور روزمره، همه حقوقشان را سر ماه تحویل بانک های مسکن می دادند و همین موجب رکود در سایر بازارها شد.

بعد که بحران پدید آمد، دولت ها برای فرونشاندن آن، به بخش های مختلف بازار از جمله بخش مسکن پول تزریق کردند. بخشی از این کار قابل توجیه بود، اما واقعیت اینجاست که آنها با تزریق پول به بخش مسکن، کار خود را سخت تر کردند. دولت ها باید در میان مدت به فکر کاهش یارانه ها باشند. این به آن معنی است که مثلا در آمریکا، مقدار وام مسکنی که مردم برای خرید مسکن می توانند روی آن حساب کنند از یک میلیون دلار به مثلا ۳۰۰ هزار دلار کاهش یابد. نقطه مطلوب البته این است که این رقم صفر شود.

اما در دنیای امروز آیا واقعا خانه دار شدن بهتر از اجاره نشینی است و کدام یک مزایای بیشتر و هزینه کمتری دارد؟

● سرپناه یا بار اضافی

اکونومیست برای پاسخ به این پرسش به یکی از فیلم های هالیوودی به نام «زندگی شگفت انگیز» اشاره می کند. در این فیلم صحنه ای وجود دارد که در آن یک زوج خوشبخت وارد خانه جدیدشان می شوند. جیمز استوارت هنرپیشه فیلم که با وام این خانه را خریده می گوید: برای یک مرد اصلی ترین نیاز داشتن یک سقف با دیوارهای بلند و یک شومینه گرم است. در این صورت است که خوشبختی و کامیابی برای همیشه می آید و می ماند.

این فلسفه زندگی آنگلوساکسون ها برای داشتن خانه است. همیشه تصور می شده که داشتن سقف، با یک شومینه گرم برای آنها ثروت می آورد. این برای اقتصاد هم خوب است چون مردم را به پس انداز تشویق می کند. خانه دار شدن برای جامعه هم خوب است، چون خانه داران بیشتر سرمایه گذاری می کنند و در امور و فعالیت های مدنی مشارکت دارند و فرزندانشان در مدرسه و جامعه عملکرد بهتری دارند. خلاصه آنکه خانه دار بودن به نفع همه است نه فقط مالک خانه. هر چه هم که تعداد خانه داران بیشتر باشد بهتر است. به همین دلیل است که دولت ها در آمریکا، ایرلند و اسپانیا، برای خانه دار شدن مردم یارانه مستقیم و غیرمستقیم می پردازند.

اما بحرانی که مانند یک توفان جهان را درنوردیده است، جادوی این معجزه را باطل کرد. بحران از بازار وام زیر استاندارد مسکن آمریکا شروع شد. این نوعی از وام است که در آمریکا و با هدف کمک به خانه دار شدن هر چه بیشتر مردم فقیر اعطا می شود. ورشکستگی دو موسسه مالی و اعتباری دولتی که این وام ها را ارائه می کردند یعنی فانی می و فردی مک، اولین نشانه بروز بحران بود. در نتیجه این ورشکستگی، تعداد خانه داران در آمریکا برای اولین بار کاهش یافت. در سال ۲۰۰۸، بیش از ۳/۲ میلیون خانواده آمریکایی خانه خود را از دست دادند یا با بحران حراج مسکن رو به رو شدند. نرخ مالکیت خانه از ۶۹ درصد در سال ۲۰۰۴ به ۶۷ درصد در سال ۲۰۰۸ کاهش یافت. این اتفاق در کشورهای دیگر مانند انگلیس هم افتاد.

● حمایت های دیوانه وار ادامه دارد

اما آیا این بحران تاثیر خود را بر سیاست های تشویق خرید مسکن و مالکیت خانه می گذارد؟ یا همچنان مالک خانه بودن به عنوان یک معجزه تشویق می شود؟

بسیاری از کارشناسان اقتصادی می گویند که دیگر چنین نخواهد بود. پال کراگ من برنده نوبل اقتصادی سال ۲۰۰۸ در مقاله ای نوشته است، اکنون مردم احتمالا به این نتیجه رسیده اند که در آمریکا همین حالا هم بیش از حد مالک خانه وجود دارد. یک کارشناس اقتصادی دانشگاه هاروارد هم در جایی گفته است، شاید دیگر آمریکایی ها از این کار دیوانه وار دست بردارند و دیگر همه چیز را بر روی چند متر خانه سرمایه گذاری نکنند.

البته فعلا سیاست گذاران چندان تکان نخورده اند. در نیمه ماه فوریه ، باراک اوباما یک برنامه ۲۷۵ میلیارد دلاری برای پشتیبانی از بازار مسکن آمریکا پیشنهاد داد. نیکولا سارکوزی هم که با شعار تبدیل کردن فرانسه به دموکراسی ملاکان برای انتخابات ریاست جمهوری این کشور وارد عرصه شد، اکنون وام مسکن با بهره صفر برای فقرا را توسعه داده است.

اصلی ترین استدلال اقتصادی که برای مالکیت خانه مطرح می شود این است که این کار فعلا تنها راه مهم جمع آوری ثروت توسط خانواده ها است، اما این استدلال هم اکنون مانند قیمت مسکن فروکش کرده است!

در انگلیس قیمت مسکن از اکتبر سال ۲۰۰۷ به بعد، ۲۱ درصد کاهش یافته است. قیمت ها در آمریکا با شتاب کمتر سقوط کرده، اما از نیمه سال ۲۰۰۶ نزدیک به ۳۰ درصد کاهش یافته است. این سیر نزولی ، ارزش کلی بورس مسکن در آمریکا را از بیش از ۲۲تریلیون دلار در سال ۲۰۰۷ به ۱۹تریلیون دلار در پایان سال ۲۰۰۸ کاهش داد. در هفته های گذشته بازارهای مسکن در دو سوی اقیانوس اطلس یعنی دراروپا و آمریکا، اندکی تحرک پیدا کرده اند، اما هنوز احتمال کاهش آن وجود دارد.

سقوط ناگهانی قیمت مسکن از همه بیشتر برای دو گروه اهمیت دارد. اول آنهایی که در دوران اوج قیمت مسکن خانه خریدند و اکنون با نوعی موازنه منفی روبه رو شده اند. گروه دوم به ویژه در آمریکا کسانی هستند که وام زیر استاندارد دریافت کرده اند. اکنون هزینه وام آنها بیشتر از ارزش خانه شان است. در انگلیس نزدیک به ۳ درصد خانه داران دچار وضعیت موازنه منفی شده اند. برای خانه داران، موازنه منفی باعث شده که خانه به یک دام تبدیل شود تا یک سرمایه گذاری . کسانی که نمی توانند اقساط وامشان را بپردازند، خانه شان را از دست می دهند و به همراه آن، اندوخته و سرمایه و کارت اعتباری شان برای ۷ سال را از دست می دهند.

سهم وام های زیر استاندارد از بازار وام مسکن آمریکا از ۷ درصد در سال ۲۰۰۱ به بیش از ۲۰ درصد در سال ۲۰۰۶ رسید.

● خانه بهتر است یا سهام؟

حامیان خانه دار شدن دو دلیل اقتصادی برای حمایت از فایده اقتصادی مالکیت خانه می آورند. اول اینکه خانه نسبت به دیگر دارایی ها در این بحران کنونی، کمتر دچار آسیب شده است. قیمت سهام اکنون به زیر ۵۰ درصد کاهش یافته است، اما مالکیت خانه در دوران رکود اقتصادی یک نکته منفی دارد و آن این است که اکثر مردم با وجود کاهش قیمت سهام، باز هم به دنبال خرید سهام هستند، اما با کاهش قیمت مسکن کسی سمت بازار مسکن نمی رود. در بازار سهام وقتی قیمت سهام ۱۰ درصد کاهش می یابد، شما همان ۱۰ درصد را ضرر می کنید؛ اما اگر قیمت مسکن ۱۰ درصد کاهش یابد، شما ممکن است کل اندوخته تان را از دست بدهید. ارزش دارایی های خانه داران آمریکایی از نظر ملکی، از ۵/۱۲ تریلیون دلار در سال ۲۰۰۵ به ۵/۸ تریلیون دلار در پایان سال ۲۰۰۸ کاهش یافته است. پس استدلال فایده اقتصادی خانه دار شدن استدلال غلطی از آب درآمد.

اما استدلال دوم حامیان خانه دار شدن این است که کاهش قیمت مسکن تا کنون خانه دارهای موجود را از ورشکستگی کامل نجات داده است. مثلا در آمریکا قیمت مسکن تازه به میزان سال ۲۰۰۴ بازگشته است. وقتی قیمت مسکن بالا می رود، مردم احساس ثروتمند بودن می کنند و در نتیجه بیشتر قرض می کنند و بیشتر هم خرج می کنند. وقتی احساس فقر کنند، ممکن است اندکی ملاحظه کنند.پس پرداخت یارانه برای خرید خانه، آسیب پذیری اقتصاد را بالا می برد. همچنین این یارانه ها باعث تضعیف خدمات مالی هم می شوند. با پرداخت یارانه عده بیشتری از مردم تشویق می شوند که خانه بخرند؛ اما وام دهندگان هم تشویق می شوند که خطر بیشتری را بپذیرند. این در شرایطی که قیمت مسکن بالا است اشکالی ندارد؛ اما با سقوط قیمت ها ، بانک های آسیب پذیر اولین قربانیان خواهند بود.

از سوی دیگر برای تشویق مردم به جمع آوری ثروت، راه های دیگری هم وجود دارد.

● رابطه جرم با صاحبخانه شدن

اما یکی از استدلال های محکم برای تشویق مردم به خرید خانه، مزایای اجتماعی است. مالکیت خانه به سود جامعه است؛ زیرا باعث ثبات جامعه می شود. برای این استدلال در آمریکا شاهد زیاد هست. در آمریکا صاحبان خانه معمولا زیاد نقل مکان نمی کنند و در یک محل ثابت ساکن می مانند؛ به همین دلیل در فعالیت های محلی شرکت می کنند و قانونمندتر می شوند. در شهر نیویورک، بعد از میزان بالای درآمد، خانه دار بودن دومین عامل کاهش جرم و جنایت در میان طبقات خاص اجتماعی است. رابطه میان مالکیت خانه و مشارکت سیاسی هم بالا است. این رابطه در آمریکا از همه نقاط دنیا بیشتر است. یک تحقیق در آمریکا نشان می دهد در سال ۲۰۰۰، نمره ریاضی بچه مدرسه هایی که پدر یا مادرشان صاحب خانه است ۱۰ درصد از همکلاسی های اجاره نشین شان بیشتر است؛ اما کسی نمی داند که مبنای این رابطه و معادله چیست؟ آیا به این خاطر است که پدران و مادرانی که صاحب خانه هستند این مهارت مدیریتی و مالی را به فرزندانشان منتقل می کنند یا چون والدین پولدار و راحت هستند، فرزندان بهتر و با خیال راحت تر درس می خوانند؟

با وجود همه این استدلال ها، آدام اسمیت تئوری پرداز معروف، دو قرن پیش در کتاب «ثروت ملت ها» نوشت، داشتن یک خانه هیچ چیزی به درآمد ساکنان آن اضافه نمی کند.

       
   

   



            نیلوفر قدیری   


            روزنامه دنیای اقتصاد ( www.donya e eqtesad.com )