تغییرات قیمت مسکن اعم از کاهش یا افزایش می تواند از علل و عوامل مختلفی نشأت گرفته باشد. بیش از چهار دهه است که بخش مسکن کشور ایران شاهد دوره های رکود و رونق تورمی به صورت متناوب است. در طول این چهار دهه، شاخص قیمت مسکن در طول دوره های رکود ساخت و ساز و تولید تقریباً ثابت و یا حداکثر با کاهشی جزئی مواجه بوده و در طول دوره های رونق ساخت و ساز و تولید این شاخص با افزایش همراه بوده است که از آن به عنوان رونق تورمی یاد می شود. عملاً در این چهار دهه، رکود قیمت در بخش مسکن با رکود ساخت و تولید و به تبع آن افزایش قیمت با رونق و افزایش ساخت و ساز و تولید همراه بوده است ولی تجربه برخی کشورهای موفق در حوزه ی سیاست گذاری بخش مسکن، نشان می دهد که کاهش قیمت مسکن لزوماً با رکود ساخت و ساز و تولید مقارن نبوده و می توان در شرایط کاهش قیمت مسکن، شاهد رونق ساخت و ساز و عرضه مسکن نیز بود. در چنین شرایطی دولت ها با اتخاذ سیاست های طرف عرضه و پرداخت تسهیلات ساخت مسکن به تولیدکنندگان اقدام به حمایت از ساخت و ساز مسکن کرده و همزمان با وضع و به کارگیری سیاست های کنترل کننده سوداگری در بازار مسکن عملاً قیمت زمین و به تبع آن قیمت مسکن را کاهش داده و تولید و عرضة مسکن را افزایش می دهند. کاهش قیمت در این شرایط همان گونه که بیان شد ناشی از اتخاذ دو سیاست حمایت از «افزایش ساخت و ساز و تولید» و «کنترل سوداگری» به صورت توأمان است.

این گزارش تحلیلی در ابتدا به صورت خلاصه به بیان علل بروز کاهش قیمت مسکن ایران در ماه های اخیر پرداخته و سپس به بررسی پیامدهای ناشی از کاهش قیمت و تأثیرات آن بر حوزه های مختلف اقتصاد می پردازد. تأثیرات کاهش قیمت مسکن را می توان به دو حوزه ی بخشی و فرابخشی تقسیم کرد. در حوزه بخشی تأثیرات کاهش قیمت مسکن بر روی قسمت های مختلف بازار مسکن شامل تقاضا و عرضه مورد بررسی قرار گرفته و در حوزه فرابخشی نیز تأثیرات کاهش قیمت مسکن بر مؤلفه های اقتصاد کلان شامل رشد اقتصادی، اشتغال و تورم کشور بررسی می شود.

۲) مفاهیم پایه

۲ـ۱) شاخص قیمت مسکن(۱):

شاخصی است که تغییرات متوسط قیمت در معاملات متعدد را در مورد املاک مسکونی نشان می دهد(۲) .

۲ـ۲) شاخص هزینه دسترسی مسکن(۳):

این شاخص برابر «نسبت میانگین قیمت مسکن در بازار آزاد به میانگین درآمد سالیانه خانوار» و یا «نسبت متوسط اجاره بهای سالانه به درآمد سالانة خانوار مستأجر» است. شاخص هزینه دسترسی مسکن بیان گر «میزان توانمندی خانوار در دسترسی به مسکن متناسب با نیاز» است. در واقع بر طبق این شاخص، میزان سال های انتظار برای تملک یک مسکن مناسب از طریق پس انداز تمامی درآمد سالیانه مشخص می شود. برای مثال اگر شاخص دسترسی در کشوری معادل ۴ باشد، به این معنی است که یک خانوار با درآمد متوسط در آن کشور می تواند با پس انداز کردن ۴ سال کل درآمد خود، هزینه خرید یک مسکن متوسط را بپردازد. این شاخص در منطقه آسیا معادل ۴/۸، در آفریقا ۹/۶ و در کشورهای صنعتی ۳/۴ است .(۴) این شاخص در ایران پس از تورم های اخیر بخش مسکن از عدد ۱۲ گذشته است.

۲ـ۳) شاخص «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار»

این شاخص نیز همانند شاخص هزینة دسترسی مسکن جزء شاخص هایی است که ناظر به توانمندی خانوار در دستیابی به مسکن متناسب با نیاز است. نسبت هزینه ماهیانة مسکن به درآمد ماهیانه به منزلة شاخص هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار است. برای مثال اگر این شاخص معادل ۳۰ درصد باشد، به این معنا است که هر خانوار باید ماهیانه ۳۰ درصد از درآمد خود را برای پرداخت هزینه های مسکن، اعم از پرداخت اجاره بها یا اقساط خرید بپردازد. این شاخص در کشور ایران به طور میانگین معادل ۵/۳۱ درصد است؛ در حالی که در کشورهای موفق در حل معضل مسکن شاخص سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به کمتر ۲۰ درصد رسیده است. (۵)

۲ـ۴) شاخص نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه گذاری:

شاخص نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه گذاری بیانگر این است که به ازای هر یک واحد (بر حسب میلیون تومان) سرمایه گذاری در بخش مسکن، چند متر مربع زیربنا تولید خواهد شد. این شاخص در واقع بیانگر کارآمدی بازار در تبدیل سرمایه گذاری صورت گرفته به تولید و عرضة مسکن است. هرچه این شاخص بزرگتر باشد، با حجم ثابت سرمایه گذاری، حجم تولید و عرضه مسکن بیشتر خواهد شد.

۳) بررسی علل کاهش قیمت مسکن در ماه های اخیر (۶)

وجود دوره های رکود و رونق تورمی در بخش مسکن کشور ایران عامل افزایش دوره ای قیمت مسکن در چهار دهة اخیر بوده است. هرچند در سال های ۸۵ و ۸۶ قیمت مسکن در پی بروز رونق تورمی در بازار شاهد افزایش قابل توجهی بوده است، اما باید توجه داشت که این افزایش قیمت در دوره های رونق تورمی پیش از این نیز رخ داده است و در پی آن همواره با ثبات یا کاهش ناچیز قیمت در دوره های رکود همراه بوده است. اما برای نخستین بار طی ماه های اخیر، بخش مسکن کشور شاهد کاهش قیمت قابل توجهی در دوران پس از رونق تورمی بوده است که به طور متوسط ۲۵ درصد از قیمت مسکن در سطح کشور کاسته شده است.

مهمترین عامل کاهش قیمت در این دوره را می توان چرخش سیاست گذاری به سمت سیاست های حمایت از عرضه به همراه کنترل سوداگری به صورت توأمان دانست. بدین صورت که دولت با اجرای «طرح مسکن مهر» هزینه تولید مسکن را از طریق عرضه زمین ۱،۲۰۰،۰۰۰ واحد مسکونی با هزینه صفر به صورت حق بهره برداری از زمین (اجاره ۹۹ ساله) کاهش داد. دولت در این طرح با تأمین مالی ساخت از طریق اعطای وام آماده سازی زمین و نیز وام ساخت بر روی تولید واحدهای مسکونی طرح «مسکن مهر» شرایط را برای افزایش تولید و عرضه بهبود داده است. علاوه بر طرح مسکن مهر، دولت با تخصیص وام ساخت در سایر پروژه های تولید مانند مسکن اجاره ای و بافت فرسوده، اقدام به تشویق عرضه کرده است. به منظور جلوگیری از تحریک تقاضا نیز دولت اقدام به تبدیل کردن وام های خرید مسکن به وام های ساخت کرده است که منجر به کاهش اثرات تورمی منفی تحریک تقاضا شد. این سیاست همچنین فرآیند خرید واحدهای جدیدالاحداث را به دلیل تبدیل وام ساخت به فروش اقساطی برای متقاضیان تسهیل می کند. در مجموع سیاست های طرف عرضة دولت منجر به کاهش التهاب موجود در بازار مسکن شد.

به علاوه همانگونه که اشاره شد این سیاست ها در کنار وضع مالیات بر معاملات مکرر زمین و مسکن، مالیات بر اراضی بایر و مشمول قانون تعزیرات شدن خانه های خالی دوم و بیشتر افراد بوده است که منجر به کاهش تقاضاهای سوداگرانه و خروج تا حد زیاد سرمایه گذاری غیر مولد از بازار زمین و مسکن شد. اقدام مهم دیگر دولت در کاهش سوداگری را می توان تصمیم به ایجاد سامانه هوشمند ثبت معاملات املاک و تخصیص کد رهگیری به هر معامله عنوان کرد که این سیاست، بنگاه های معاملات املاک فاقد مجوز را از بازار مسکن و سوداگری خارج می سازد. در واقع اجرای توأمان سیاست های طرف عرضه و کنترل سوداگری را می توان عامل اصلی کاهش التهاب موجود در بازار مسکن دانست.

اصولاً در مواجهه با دوره های رکود و رونق تورمی دو سیاست کلی را می توان اتخاذ کرد. سیاست پذیرش اصل دوره های رکود و رونق تورمی و مدیریت این دوره ها و سیاست کاهش و حذف دوره های رکود و رونق و ایجاد رونق پایدار غیر تورمی. در واقع به منظور ایجاد انگیزة سرمایه گذاری در بخش ساخت و ساز مسکن می توان از دو روش استفاده کرد:

تحریک تقاضا و افزایش قیمت زمین و به تبع آن ورود سرمایه ها به بخش مسکن به امید کسب سود در آینده در دوران رکود و ایجاد رونق تورمی؛ این روش منجر به ایجاد تورم زمین و به تبع آن مسکن می شود. در این سیاست امکان انحراف سرمایه گذاری وجود داشته و قسمتی از سرمایه های ورودی به بخش زمین و مسکن منجر به تولید و عرضة مسکن نشده و به سمت سوداگری در این بخش منحرف می شود. پی گیری این سیاست در سنوات گذشته باعث شده است شاخص هزینة دسترسی مسکن در ایران به بیش از ۱۲ برسد که دو برابر استاندار جهانی است.

سیاست دیگر، سیاست های طرف عرضه و به طور ویژه، اعطای وام ساخت است که از این طریق هزینه های سرمایه گذاری کاهش یافته و سود سرمایه گذاری در بخش ساخت و ساز برای سرمایه گذار جذاب خواهد شد. این سیاست به گونه ای است که تمامی سرمایه های ورودی را به سمت ساخت و ساز و تولید مسکن هدایت می کند و امکان سوداگری را از سرمایه های ورودی به این بخش می گیرد و به دلیل افزایش تولید و عرضة مسکن، تورم در بخش زمین و مسکن افزایش نمی یابد.

بنابراین کاهش قیمت ناشی از سیاست های اجرایی دولت در دو زمینه مهم «کاهش سوداگری» و «افزایش عرضه» بوده است. ضروری است دولت برای اینکه رکود قیمت در بخش مسکن به رکود در تولید نینجامد، تأمین مالی ساخت مسکن را به صورت جدی در دستور کار قرار دهد. در این گزارش اثرات کاهش قیمت با توجه پیش فرض های بالا مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

       
   

   



            منابع:
۱ Housing Price Index
۲ www.wikipedia.org
۳ House Price to Income
۴ The Macroeconomics & second performance of housing policies in selected MENA countries: A Comparative analysis, Algeria, Egypt, Iran, Jordan, Lebanon, Morocco, Tunisia
۵ سیاست های اقتصادی مسکن بایدهای و نباید، مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی، دفتر مطالعات زیربنایی، تیرماه ۱۳۸۵
۶ نیمه اول سال ۱۳۸۷   


            خبرگزاری ایسنا ( www.isna.ir )