عرضه و تقاضا دو مولفه اصلی هر بازاری از جمله بازار مسکن هستند که از کاهش قیمت مسکن تأثیر می پذیرند. در ادامه به تفکیک، هر یک از این مؤلفه ها مورد بررسی قرار خواهند گرفت.
۴ـ۱) تأثیرات کاهش قیمت مسکن بر تقاضا
تقاضا در بازار مسکن مانند سایر بازارها از مؤلفه های اصلی تشکیل دهندة بازار است. به منظور بررسی تأثیرات کاهش قیمت بر تقاضا، در ابتدا ضروری است که طیف شناسی تقاضا در بازار مسکن مورد بررسی قرار گیرد. این تقاضا را می توان بر حسب نوع حضور در بازار به دو دسته کلی «تقاضای مصرفی» و «تقاضای سرمایه ای» تقسیم بندی کرد که در ادامه آورده شده است.
۴ـ۱ـ۱) تأثیر کاهش قیمت مسکن بر تقاضای مصرفی
تقاضای مصرفی به بخشی از تقاضا گفته می شود که جهت تأمین نیاز خود و مصرف کالای مورد نظر (کالای مصرفی) یا خدمات مذکور، در بازار حضور پیدا کرده و نیاز خود را برطرف می کند. این تقاضاها در بخش مسکن به دو گروه تقسیم می شود: تقاضاهای مصرفی جدید ناشی از ازدواج و تقاضاهای مصرفی موجود. هر کدام از این دسته بندیها نیز با توجه به نوع مالکیت به زیرگروه های ملکی و استیجاری تقسیم می شوند.
الف) تقاضای مصرفی جدید ناشی از ازدواج:
بنابر اطلاعات و آمار، طی سال های اخیر سالیانه بیش از ۷۰۰ هزار ازدواج جدید در کشور به ثبت می رسد (۷) که به منزله تقاضای جدید برای مسکن شناخته می شوند. این آمار در سال ۱۳۸۶ به ۸۴۰،۰۰۰ فقره رسیده است و بنابر پیش بینی سازمان ملی جوانان در سال ۱۳۸۷ به رقم ۹۰۰ هزار ازدواج خواهد رسید. این در شرایطی است که بنابر هرم سنی جمعیت کشور، در حال حاضر استعداد قریب به ۵/۱ میلیون ازدواج سالانه در کشور وجود دارد (۸) که بسیاری به دلیل فراهم نبودن امکانات اقتصادی و به طور ویژه مسکن قادر به تشکیل خانواده نیستند. این تقاضای جدید بخش مهمی از کل تقاضای پاسخ داده نشده در بازار را به خود اختصاص می دهد که به طور مستقیم از کاهش قیمت مسکن تأثیرپذیر است. شاخص هزینه دسترسی به مسکن در زوج های جوان که عمدتاً تازه جذب بازار کار شده اند و از نظر توان اقتصادی جزء دهک های پایین جامعه به شمار می آیند، بسیار بدتر از استاندار جهانی است(۹) و از این نظر کاهش قیمت مسکن، منجر به بهبود این شاخص شده و سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار را نیز برای این اقشار پایین می آورد.
برای مثال اگر درآمد یک خانوار جوان معادل ۵۰۰ هزار تومان در ماه باشد و قیمت خرید یک ملک ۷۵ متری برابر هر متر ۲ میلیون تومان باشد، شاخص هزینه دسترسی این خانوار معادل ۲۵ خواهد بود. در صورتی که با کاهش قیمت ۲۵ درصدی مواجه شویم، قیمت هر متر مربع از ۲ میلیون تومان به ۵/۱ میلیون تومان کاهش خواهد یافتکه در این صورت شاخص هزینه دسترسی این خانوار فرضی از ۲۵ به ۷۵/۱۸بهبود خواهد داشت.
در نتیجه کاهش قیمت مسکن به نفع تقاضای مصرفی جدید ناشی از ازدواج در بازار مسکن ملکی است.
همچنین به دلیل تبعیت بازار استیجار از قیمت مسکن، کاهش قیمت مسکن بر کاهش اجاره بها نیز مؤثر است. در واقع قیمت رهن کامل یک ملک معادل ۵/۱ تا ۷/۱ قیمت ملک مورد نظر است و هر یک میلیون تومان رهن در بازار، به ۳۰ هزار تومان اجاره ماهیانه قابل تبدیل است. برای مثال اگر متوسط درآمد یک خانوار جوان معادل ۵۰۰ هزار تومان در ماه باشد و متوسط اجاره بهای یک واحد آپارتمان ۶۰ متری در یکی از مناطق متوسط شهری معادل ۴۰۰ هزار تومان، سهم هزینه مسکن در سبد هزینه این خانوار جوان معادل ۸۰ درصد خواهد بود که در عمل، عمدة توان اقتصادی خانوار را خواهد گرفت. در صورتی که در پی کاهش قیمت مسکن و به تبع آن کاهش اجاره بها، میزان اجاره بها به ماهانه ۳۵۰ هزار تومان برسد، شاخص «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» معادل ۷۰ درصد خواهد بود که نسبت به حالت قبلی ۱۰ درصد بهبود داشته است.
در نتیجه کاهش قیمت مسکن و به تبع آن کاهش اجاره بها به نفع تقاضای مصرفی جدید ناشی از ازدواج در بازار مسکن استیجاری است.
ب) تقاضای مصرفی موجود:
دسته ای دیگر از متقاضیان مصرفی مسکن، خانوارهایی هستند که قبلاً تشکیل خانواده داده و صاحب یک ملک بوده که از آن به منظور تأمین نیاز مسکن خود بهره می برند. به دلیل اینکه این دسته از تقاضاها عملاً به نیاز خود پاسخ داده اند و از مسکن ملکی بهره مند هستند، تغییرات قیمت مسکن تأثیر ملموسی بر این دسته از تقاضاها نخواهد داشت. در واقع به دلیل اینکه مسکن کالایی غیر قابل جانشین است و هیچ کالای دیگری نمی تواند جایگزین آن در رفع نیاز خانوار شود؛ کاهش یا افزایش قیمت مسکن، تأثیری بر توانمندی خانوار نخواهد داشت ولی خانوارها عموماً با گذشت زمان اقدام به بهبود شرایط زندگی خود و تبدیل به احسن کردن مسکن خود می کنند. در چنین شرایطی کاهش قیمت مسکن حتی منجر به توانمندتر شدن خانوار در تأمین مسکن مناسب تر و با کیفیت تر می شود.
برای مثال کسی که صاحب خانه ای با متراژ ۷۰ متر به ارزش ۷۰ میلیون تومان است و تصمیم به تبدیل کردن آن به خانه ای ۱۰۰ متری به ارزش ۱۰۰ میلیون تومان دارد، در شرایط معمول باید ۳۰ میلیون تومان بیشتر بپردازد تا بتواند صاحب ملک بهتر شود ولی اگر برای مثال بازار مسکن با کاهش ۲۰ درصدی قیمت مواجه شود، قیمت ملک فرد به ۵۶ میلیون تومان و ملک جدید به ۸۰ میلیون تومان تنزل پیدا خواهد کرد. در این شرایط هزینه خرید ملک جدید معادل ۲۴ میلیون تومان خواهد بود که نسبت به ۳۰ میلیون تومان پیشین، ۶ میلیون تومان کاهش داشته است. در صورتی که قیمت مسکن ۲۰ درصد افزایش داشته باشد نیز قیمت مسکن فعلی این فرد به ۸۴ میلیون تومان رسیده و قیمت مسکن جدیدی که فرد تقاضای خرید آن را دارد به ۱۲۰ میلیون خواهد رسید که در این شرایط، فرد ملزم به پرداخت ۳۶ میلیون تومان خواهد بود. این محاسبات به خوبی نشان می دهد که کاهش قیمت مسکن منجر به افزایش توانمندی خانوار و افزایش آن منجر به کاهش توانمندی خانوار در تبدیل به احسن کردن ملک مصرفی می شود. این شرایط در جدول (۱) نشان داده شده است.
در نتیجه مشاهده می شود که کاهش قیمت مسکن به نفع تقاضاهای مصرفی موجود در بازار مسکن ملکی است و آنان را در بهبود شرایط ملک خود توانمندتر می سازد.
همچنین همانطور که بیان شد به دلیل تبعیت قیمت اجاره بها از قیمت مسکن، کاهش قیمت مسکن تأثیر مستقیم بر روی کاهش اجاره بها داشته و منجر به توانمندی بیشتر خانوارهایی می شود که در مساکن استیجاری زندگی می کنند .(۱۰) از این جهت کاهش قیمت مسکن بر روی این دسته از تقاضا تأثیر مثبت دارد و منجر به توانمندی هرچه بیشتر آنان خواهد شد.
در نتیجه کاهش قیمت مسکن به نفع تقاضاهای مصرفی موجود در بازار مسکن استیجاری نیز خواهد بود.
۴ـ۱ـ۲) تأثیر کاهش قیمت مسکن بر تقاضای سرمایه ای
تقاضای سرمایه ای، تقاضایی است که بدون در نظر گرفتن نوع کالای مربوطه (اعم از مصرفی، واسطه ای و سرمایه ای) برای کسب سود هرچه بیشتر و درآمدزایی در بازار مربوطه حضور پیدا می کند. این تقاضا خود به دو دسته تقاضای سرمایه ای مولد و مخرب تقسیم بندی شده که در ادامه مورد بررسی قرار می گیرد.
الف) تقاضای سرمایه ای مولد:
تقاضاهای سرمایه ای مولد به آن دسته از تقاضاهای سرمایه ای اتلاق می شود که با هدف کسب سود ناشی از ساخت و ساز و تولید و عرضه واحدهای مسکونی در بازار حضور پیدا می کنند. کاهش قیمت مسکن از دو طریق منجر به تأثیر بر روی تقاضاهای سرمایه ای مولد می شود:
۱) کاهش نرخ بازگشت سرمایه گذاری در بخش مسکن
۲) نگرانی از عدم امکان فروش در بازار
کاهش نرخ بازگشت سرمایه گذاری در بخش مسکن، نخستین عامل تأثیرگذار بر حضور تقاضاهای سرمایه ای مولد در بازار مسکن تلقی می شود. به منظور تحلیل اثر کاهش قیمت مسکن بر این دسته از تقاضاها، ابتدا با مثالی عینی تغییرات نرخ بازگشت سرمایه گذاری در بخش مسکن در شرایط مختلف بازار مورد بررسی قرار می گیرد.
ـ مثال عددی:
در این مثال مساحت قطعه زمین مورد نظر برای ساخت مسکن توسط تقاضای سرمایه ای مولد ۲۰۰ متر مربع و شرایط اقتصادی بازار مسکن نیز مطابق جدول (۲) است.
در این بخش تراکم مجاز برای ساخت و ساز معادل ۲۴۰ درصد یا ۴ طبقه در نظر گرفته شده است. برای ساده سازی، هزینه مربوط به تراکم در محاسبات لحاظ نشده است.
به طور کلی نرخ بازگشت سرمایه¬گذاری در بخش مسکن مطابق فرمول (۱) محاسبه می شود:
۱۰۰×( (هزینة خرید زمین و ساخت) / [(هزینة خرید زمین و ساخت) قیمت فروش]) = نرخ بازگشت سرمایه گذاری
در واقع در فرمول شماره (۱) سود کسب شده (تفاضل هزینه از درآمد) بر میزان هزینه یا سرمایه گذاری صورت گرفته تقسیم شده و به صورت درصد بیان شده است.
به منظور محاسبه شاخص «نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه گذاری» از فرمول زیر استفاده می شود:
[(هزینة خرید زمین و ساخت)] / مساحت زیربنای ساخته شده = نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه گذاری که در واقع نسبت زیربنای تولید شده بر حسب متر مربع را به میزان سرمایه گذاری بر حسب میلیون تومان نشان می دهد.
در چنین شرایطی نرخ بازگشت سرمایه گذاری و شاخص «نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه گذاری» در حالات مختلف محاسبه خواهد شد.
ـ حالت ۱) تقاضاهای سرمایه ای، سرمایه گذاری خود را پیش از تورم انجام داده باشند و پیش از تورم نیز ملک خود را بفروشند: مطابق جدول، قیمت هر متر مربع زمین پیش از تورم معادل ۱ میلیون تومان و هزینه ساخت نیز معادل ۳/۰ میلیون تومان است. قیمت فروش ملک نیز معادل هر متر مربع آپارتمان ۱ میلیون تومان است. در اینصورت نرخ بازگشت سرمایه¬گذاری مطابق فرمول (۱) معادل ۴۰ درصد خواهد بود. شاخص «نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه گذاری» نیز مطابق فرمول (۲) برابر ۳۹/۱ است. این عدد بیانگر این است که به ازای هر یک میلیون تومان سرمایه گذاری غیر دولتی در بخش مسکن در این شرایط، ۳۹/۱ متر مربع زیربنا عرضه خواهد شد.
ـ حالت ۲) تقاضاهای سرمایه ای، سرمایه گذاری خود را پیش از تورم انجام داده باشند و در حین تورم ملک خود را به فروش برسانند: مطابق جدول، قیمت هر متر مربع زمین پیش از تورم معادل ۱ میلیون تومان و هزینه ساخت نیز معادل۳/۰ میلیون تومان است. قیمت فروش ملک در دوران تورم معادل ۳ میلیون تومان در هر متر مربع آپارتمان خواهد بود. در اینصورت سود سرمایه گذاری مطابق محاسبات پیشین معادل ۳۱۹ درصد خواهد بود. شاخص نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه گذاری نیز در این شرایط معادل ۳۹/۱ است.
ـ حالت ۳) تقاضاهای سرمایه ای، سرمایه گذاری خود را پیش از تورم انجام داده باشند و پس از کاهش قیمت مسکن، اقدام به فروش کنند: مطابق جدول، قیمت هر متر مربع زمین پیش از تورم معادل ۱ میلیون تومان و هزینه ساخت نیز معادل ۳/۰ میلیون تومان است. قیمت فروش ملک در دوران پس از کاهش قیمت ها معادل ۵/۱میلیون تومان به ازای هر متر مربع آپارتمان خواهد بود. در اینصورت سود سرمایه گذاری مطابق محاسبات پیشین معادل ۱۰۹ درصد است. شاخص «نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه گذاری» نیز در این شرایط معادل همان رقم ۳۹/۱است.
ـ حالت ۴) تقاضاهای سرمایه ای، سرمایه گذاری خود را در حین تورم انجام داده باشند و در همان زمان نیز به فروش برسانند: در اینصورت هزینه خرید زمین معادل ۳ میلیون تومان برای هر متر مربع بوده و هزینه احداث نیز معادل ۴/۰ میلیون برای هر متر مربع آپارتمان خواهد بود. قیمت فروش ملک نیز معادل ۳ میلیون تومان برای هر متر مربع است. در اینصورت سود سرمایه گذاری معادل ۸۲ درصد است. شاخص «نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه گذاری» نیز در این شرایط با توجه به میزان سرمایه گذاری بیشتر صورت گرفته معادل ۶/۰است که نسبت به حالات پیش بدتر شده است.
ـ حالت ۵) تقاضاهای سرمایه ای، سرمایه گذاری خود را در حین تورم انجام داده باشند و در دوران پس از کاهش قیمت، ملک خود را به فروش برسانند: در اینصورت هزینه خرید زمین معادل ۳ میلیون تومان برای هر متر مربع بوده و هزینه احداث نیز معادل ۴/۰میلیون برای هر متر مربع آپارتمان خواهد بود. قیمت فروش ملک نیز معادل ۵/۱ میلیون برای هر متر مربع است. در اینصورت سود سرمایه گذاری معادل منفی ۹ درصد خواهد شد. شاخص «نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه گذاری» در این شرایط مانند حالت قبل معادل ۶/۰ است.
ـ حالت ۶) تقاضاهای سرمایه ای، سرمایه گذاری خود را پس از کاهش قیمت انجام داده باشند و در همان دوران نیز ملک خود را به فروش برسانند: در اینصورت هزینه خرید زمین معادل ۵/۱ میلیون تومان برای هر متر مربع بوده و هزینه احداث نیز معادل ۴/۰میلیون برای هر متر آپارتمان خواهد بود. قیمت فروش ملک نیز معادل۵/۱ میلیون برای هر متر است. در اینصورت سود سرمایه گذاری ۴۶ درصد خواهد شد. در این شرایط شاخص «نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه گذاری» با توجه به سرمایه گذاری کمتر صورت گرفته معادل ۹۷/۰است. یعنی به ازای هر یک میلیون تومان سرمایه گذاری، ۹۷/۰ متر مربع زیربنای مسکن تولید می شود. این شاخص در مقایسه با حالت (۴) که در آن سرمایه گذاری در دوران تورم صورت گرفته و در همان دوران نیز ملک به فروش رسیده است، معادل ۶/۰است که نشان می دهد این شاخص بهبود یافته است؛ به عبارت دیگر با حجم سرمایه گذاری کمتر در مقایسه با حالت (۴)، میزان ساخت و ساز یکسانی انجام شده است. در شرایط جدید به ازای حجم سرمایه گذاری یکسان، میزان عرضه و ساخت و ساز جدید ناشی از سرمایه گذاری افزایش خواهد داشت. جدول (۳) شرایط مختلف سرمایه گذاری را مورد بررسی قرار داده است.
در این جدول مشاهده می شود که تنها در یک حالت (خرید پس از تورم و فروش پس از کاهش قیمت) تقاضای سرمایه ای با ضرر مواجه می شود و در مابقی حالات، سود بالای ۳۰ درصد (سود متعارف بازار) از حضور در بازار مسکن نصیب تقاضای سرمایه ای مولد خواهد شد.
حال اگر با فرض تراکم ۳۰۰ درصد (۵ طبقه) محاسبات فوق مجدداً انجام شوند، نتایج زیر حاصل می شود:
مشاهده می شود که در این حالت، سرمایه گذاری همواره با سود بیشتر همراه خواهد بود. ولی تنها برای یک حالت، این سود کمتر از سود متعارف در بازار است. در شرایط جدید به دلیل تولید و عرضه بیشتر مسکن، شاخص نسبت زیربنای تولید شده به نسبت سرمایه گذاری نیز بهبود یافته است.
در صورتی که با بهره گیری از سیاست اعطای وام ساخت، اقدام به تشویق عرضه در دوران کاهش قیمت شود، محاسبات سود دچار تغییرات اساسی خواهد شد. در چنین شرایطی محاسبة نرخ بازگشت سرمایه گذاری در بخش مسکن مطابق زیر محاسبه خواهد شد:
[( سود دوران مشارکت + وام دریافتی هزینة خرید زمین و ساخت) قیمت فروش] ) = نرخ بازگشت سرمایه گذاری ۱۰۰×( [(سود دوران مشارکت + وام دریافتی هزینة خرید زمین و ساخت)] /
با فرض تخصیص وام ساخت، شاخص نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه گذاری انجام شده مطابق زیر محاسبه خواهد شد:
مساحت زیربنای ساخته شده = نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه گذاری [(سود دوران مشارکت + وام دریافتی هزینة خرید زمین و ساخت)] /
با توجه به معادلات (۳) و (۴) و با فرض اینکه تخصیص وام ۳۰ میلیون تومانی ساخت از سوی بانک های عامل پرداخت شود و سود دوران مشارکت (یک سال) ۲۰ درصد باشد، برای شرایطی که تراکم ۲۴۰ درصد بر روی زمین اعطا شده است، چنانچه سرمایه گذاری و فروش در دوران کاهش قیمت صورت گرفته باشد، نرخ بازگشت سرمایه گذاری در این بخش بر حسب فرمول (۳) مطابق زیر خواهد بود:
یعنی در چنین شرایطی نرخ بازگشت سرمایه گذاری از ۴۶ درصد به ۸۲ درصد خواهد رسید. علاوه بر آن «نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه گذاری» در این حالت مطابق فرمول (۴) برابر زیر خواهد بود:
یعنی در چنین شرایطی این شاخص از ۹۷/۰به ۲۱/۱ بهبود داشته است. در نتیجه همانطور که مشاهده می شود در مقایسه با شرایط بدون وام ساخت، هم شاخص نرخ بازگشت سرمایه گذاری و هم شاخص «نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه گذاری» بهبود داشته است. در ادامه نرخ بازگشت سرمایه و «نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه گذاری» برای حالات مختلف در شرایط تراکم ۲۴۰ درصد و اعطای وام ۳۰ میلیون تومانی ساخت بر اساس فرمول های (۳) و (۴) محاسبه می شود که نتایج آن مطابق جدول (۵) است.
اگر با فرض تراکم ۳۰۰ درصد و وام ساخت ۳۰ میلیون تومانی برای هر واحد، محاسبات نرخ بازگشت سرمایه و نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه گذاری بر اساس فرمول¬های (۳) و (۴) انجام شود، نتایج جدول (۶) به دست خواهد آمد.
مقایسه نرخ بازگشت سرمایه و نیز نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه گذاری در حالات مختلف، در جدول (۷) آورده شده است.
';
';
';
';
';
';
';
';
جدول (۷) به خوبی نشان می دهد که با تخصیص وام ساخت و افزایش تراکم به میزان ۳۰۰ درصد، هم میزان نرخ بازگشت سرمایه گذاری در بخش مسکن و هم شاخص «نسبت زیربنای تولید شده به سرمایه گذاری» نسبت به شرایط تورمی و افزایش قیمت، بهبود خواهد یافت.
در این شرایط می توان مشاهده کرد که کاهش قیمت مسکن، در عمل منجر به افزایش شاخص «نسبت زیربنای تولید شده به سرمایه گذاری» در بخش مسکن می شود. در اینصورت دیده می شود که به ازای تراکم ۲۴۰ درصد و بدون تخصیص وام ساخت در حالت خرید در دوران تورم و فروش در دوران تورم، نرخ بازگشت سرمایه معادل ۸۲ درصد بوده و «نسبت زیربنای تولید شده به سرمایه گذاری» معادل۶/۰ است اما در مقابل، در حالت خرید در دوران کاهش قیمت و فروش در دوران کاهش قیمت با در نظر گرفتن سیاست تخصیص وام ساخت، نرخ بازگشت سرمایه به همان رقم ۸۲ درصد رسیده و «نسبت زیربنای تولید شده به سرمایه گذاری» به عدد ۲۱/۱افزایش یافته است. پس مشاهده می شود که کاهش قیمت نه تنها به ضرر تقاضا سرمایه ای مولد نبوده بلکه منجر به افزایش تولید نیز خواهد شد.
نمودار (۱) به ترتیب، نرخ بازگشت سرمایه گذاری و نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه گذاری را در شرایط مختلف بازار برای سیاست گذاری های متفاوت نشان می دهد.
نمودار (۱) تأثیر سیاست های تخصیص وام ساخت و نیز افزایش محدود تراکم بر نرخ بازگشت سرمایه گذاری در بخش مسکن و نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه گذاری را به خوبی نشان می دهد.
علاوه بر سیاست های تخصیص وام ساخت و افزایش تراکم محدود ۲۵ درصدی (معادل یک طبقه)، با بهره گیری از اقتصاد مقیاس در اجرای سیاست هایی نظیر صنعتی سازی و یا حرفه ای سازی نیز می توان حاشیه سود پیمانکاری ساخت و ساز را برای تقاضاهای سرمایه ای مولد افزایش داد. همچنین کاهش زمان ساخت در صنعتی سازی خود منجر به افزایش هرچه بیشتر سود سرمایه گذاری در این بخش می شود.
اصولاً در شرایطی که انتظارات تورمی در بازار وجود نداشته باشد، تولیدکنندگان برای افزایش حاشیة سود، سعی در افزایش بهره وری از طریق کاهش هزینه های تولید و نیز کاهش زمان تولید دارند که این امر جز با کمک روش های تولید صنعتی مسکن و استفاده از فناوری های نوین ساخت امکان پذیر نیست. شاید یکی از دلایلی که تا کنون تولید صنعتی مسکن در کشور شکل نگرفته است را بتوان افزایش های دوره ای قیمت زمین و مسکن دانست که همواره هزینه های مربوط به عدم بهره وری را پوشش داده است.
در نتیجه در صورت کاهش قیمت مسکن تنها یک گروه از حیث نرخ بازگشت سرمایه متضرر می شوند و مابقی تنها حاشیه سودشان کاهش خواهد یافت. در واقع این حاشیه سود ناشی از تورم زمین بوده است و نه کار و سرمایه گذاری مولد، در نتیجه کاهش این حاشیه سود در اقتصاد ضرری به دنبال نخواهد داشت. همچنین محاسبات انجام شده نشان می دهد که می توان به منظور تقویت تقاضاهای سرمایه ای مولد در بخش تولید و عرضه مسکن از سیاست های تشویق عرضه مانند تخصیص وام ساخت بهره جست که علاوه بر جبران حاشیة سود، منجر به افزایش تولید خواهد شد. در صورتی که تخصیص وام ساخت با افزایش تراکم از ۲۴۰ درصد به ۳۰۰ درصد همراه باشد، نرخ بازگشت سرمایه گذاری حتی از حالت ۴ که در آن سرمایه گذاری در دوران تورم صورت گرفته و فروش نیز در دوران تورم انجام شده باشد، از کاهش قیمت بیشتر خواهد شد. همچنین کاهش قیمت مسکن منجر به ایجاد زمینة به کارگیری تولید صنعتی مسکن و استفاده از فناوری های نوین ساخت می شود.
در کنار مبحث نرخ بازگشت سرمایه که بر روی انگیزه حضور تقاضاهای سرمایه ای مولد در بازار مسکن مؤثر است، نگرانی از عدم امکان فروش واحدهای ساخته شده در بازار نیز تقاضاهای سرمایه ای مولد را تحت تأثیر قرار می دهد. بدیهی است که نگرانی از عدم امکان فروش در بازار نه به دلیل عدم وجود تقاضا در بازار که به دلیل عدم توانمندی تقاضا در خرید واحدهای مسکونی ساخته شده است. آمارهای مربوط به برآورد تقاضای مسکن در کشور ناشی از حجم بالای تقاضاهای انباشت شده موجود و تقاضاهای جدید ناشی از ازدواج است که برای جبران آن، تولید سالیانه ۵/۱ میلیون واحد مسکونی در کشور مورد نیاز است. به همین دلیل بازار مسکن کشور طی ۱۰ سال آتی با مشکل عدم وجود تقاضا مواجه نخواهد بود اما آنچه که می تواند منجر به نگرانی از عدم امکان فروش مسکن در بازار شود، قیمت مسکن در بازار است. در این شرایط اجرای سیاست های تخصیص وام ساخت می تواند این نگرانی تقاضاهای سرمایه ای مولد در بازار مسکن را نیز رفع کند. زیرا سیاست تخصیص وام ساخت، سیاستی با دو کارکرد مثبت است که هم از سویی منجر به افزایش نرخ بازگشت سرمایه گذاری در بخش مسکن به نفع تقاضای سرمایه ای مولد می شود و هم از سوی دیگر تقاضای مصرفی جدید را به منظور خرید مسکن توانمند می سازد. در این سیاست، وام های ساخت مشارکت مدنی پس از اتمام دوره ساخت تبدیل به وام های فروش اقساطی مسکن می شود.
علاوه بر این، اجرای سیاست هایی به منظور حمایت و ضابطه مند کردن، نظیر پیش فروش مسکن که تضمین کنندة خرید ملک توسط خریدار است، می تواند منجر به از بین رفتن این نگرانی در میان تقاضاهای سرمایه ای مولد شود.
در نتیجه مشاهده شد که کاهش قیمت مسکن در صورتی که با سیاست های دولت در حمایت از تولید و عرضه همراه باشد ضرری برای تقاضای سرمایه ای مولد نداشته و با حفظ حاشیه سود مناسب برای سرمایه گذاران، حجم تولید و عرضه مسکن را افزایش می دهد.
ب) تقاضای سرمایه ای مخرب:
کاهش قیمت مسکن ناشی از کاهش قیمت زمین منجر به کاهش سود سرشار نهفته در بازار زمین و مسکن برای تقاضاهای سرمایه ای مخرب در بازار می شود. همانگونه که در بخش قبل بیان شد، کاهش قیمت مسکن باعث می شود حاشیة سود مناسب سرمایه گذاری تنها در ساخت و ساز و عرضة مسکن امکان پذیر باشد. با چنین شرایطی تقاضاهای سرمایه ای مخرب و سوداگرانه که از افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن سودهای سرشار می بردند دیگر قادر به تأمین حاشیه سود سابق خود نبوده و دو گزینه سرمایه گذاری در ساخت و ساز و عرضه مسکن و تبدیل شدن به تقاضاهای سرمایه ای مولد یا خروج از بازار مسکن را پیش رو دارند که هر دو حالت به نفع اقتصاد ملی است.
در نتیجه کاهش قیمت مسکن به ضرر تقاضای سرمایه ای مخرب و سوداگرانه و به نفع اقتصاد ملی است.
۴ـ۲) تأثیرات کاهش قیمت مسکن بر عرضه
عرضه واحدهای مسکونی را می¬توان به دو دستة عرضه واحدهای موجود و یا عرضه واحدهای جدید ناشی از ساخت و ساز تقسیم بندی کرد. به دلیل اینکه در بخش (۴ـ۱ـ۲) تأثیرات کاهش قیمت مسکن بر تقاضای سرمایه ای مولد که همان تولید و عرضه واحدهای جدیدالاحداث است مورد بررسی قرار گرفت، در این بخش تنها عرضه واحدهای موجود مورد بررسی قرار می گیرد.
در صورتی که کاهش مستمر و پیوسته در حوزة قیمت مسکن رخ دهد، این امر به دلیل از بین بردن انتظارات تورمی در آینده می تواند منجر به عرضة واحدهای خالی از سکنة موجود به بازار به منظور جلوگیری از کاهش حاشیة سود شود. البته این در شرایطی است که قیمت مسکن به صورت دفعی دچار سقوط نشود که این موضوع باعث افزایش عرضة مسکن و به تبع آن کاهش بیشتر قیمت مسکن می شود.
در نتیجه کاهش تدریجی قیمت مسکن منجر به افزایش عرضه واحدهای مسکونی خالی از سکنه می شود.
۵) تأثیرات فرابخشی کاهش قیمت مسکن
در این قسمت به منظور بررسی تأثیرات کاهش قیمت بر حوزه های اقتصاد کلان، تأثیرات کاهش قیمت مسکن بر مؤلفه های رشد، اشتغال و تورم مورد بررسی قرار می گیرد.
۵ـ۱) تأثیر کاهش قیمت مسکن بر رشد اقتصادی کشور
پیش از بررسی تأثیرات کاهش قیمت بر رشد اقتصاد کشور، توجه به این نکته ضروری است که در محاسبة درآمد ناخالص داخلی و رشد اقتصادی، افزایش و یا کاهش قیمت زمین به عنوان نهادة اصلی تولید مسکن درنظر گرفته نمی شود. بنابراین کاهش قیمت مسکن در نوع خود، تأثیری بر کاهش رشد اقتصادی از این منظر نخواهد داشت؛ بلکه آن چیزی که در رشد اقتصادی تأثیرگذار است، کاهش یا افزایش حجم تولید مسکن است.
همانگونه که در تحلیل بخش تأثیرات کاهش قیمت مسکن بر تقاضای سرمایه ای مولد ذکر شد، کاهش قیمت مسکن منجر به افزایش و بهبود شاخص نسبت زیربنای مسکن تولید شده به سرمایه گذاری انجام شده در این بخش می شود. این امر به منزلة افزایش حجم ساخت و ساز و تولید مسکن به ازای سرمایه گذاری ثابت در شرایط کاهش قیمت مسکن است. افزایش حجم تولید و ساخت و ساز مسکن به عنوان یکی از بخش های مهم اقتصاد کشور منجر به افزایش شاخص رشد اقتصادی خواهد شد.
از سوی دیگر در بخش تقاضاهای سرمایه ای مخرب عنوان شد که کاهش قیمت مسکن به ضرر این دسته از تقاضاها بوده و منجر به هدایت این دسته از تقاضاها به سمت سرمایه گذاری در ساخت و ساز و عرضة مسکن می شود. یعنی در شرایطی که بازار مسکن کشور با کاهش قیمت مواجه باشد به دلیل حذف تورم زمین، تقاضاهای سوداگرانه دیگر انگیزه ای برای حضور در بازار نداشته؛ یا باید از بازار خارج شوند و یا اینکه به سمت تولید روی آورند. در صورت حفظ حاشیه سود سرمایه گذاری در تولید، حجم ساخت و ساز و عرضة مسکن افزایش یافته که تأثیرات خود را بر افزایش رشد اقتصادی نیز به صورت مستقیم خواهد گذاشت.
همچنین به دلیل ضرایب ارتباط پسین و پیشین بسیار بالای بخش مسکن با حوزه های صنعتی و خدماتی، افزایش تولید و ساخت و ساز در این بخش باعث رونق صنعت و خدمات مرتبط با این بخش خواهد شد که این امر نیز در افزایش رشد اقتصادی کشور مؤثر است.
نکتة قابل توجه دیگر ارتباط مستقیم کاهش قیمت مسکن با افزایش توانمندی اقتصادی خانوار است. کاهش قیمت مسکن (با فرض ثابت بودن دیگر متغیرها) به منزلة بهبود شاخص های توانمندی خانوار نظیر شاخص هزینة دسترسی و شاخص سهم هزینة مسکن در سبد هزینة خانوار است. بدین معنا که هرچه سهم هزینة مسکن در سبد هزینة خانوار کاهش یابد، توان خانوار برای سرمایه گذاری در دیگر بخش های اقتصادی افزایش خواهد یافت. این امر افزایش تقاضا برای دیگر بخش های اقتصادی را بدنبال داشته که می تواند منجر به افزایش تولید در سایر بخش ها شود.
در واقع عدم وجود تقاضا برای بسیاری از حوزه های اقتصادی در کشور از عدم وجود توانمندی اقتصادی خانوار برای هزینه کردن و سرمایه گذاری در این حوزه های اقتصادی نشأت گرفته است. کاهش سهم هزینة مسکن در پی کاهش قیمت مسکن در سبد هزینة خانوار می تواند منجر به آزاد شدن پتانسیل های اقتصادی خانوار برای سرمایه گذاری در دیگر حوزه ها و در نتیجه افزایش تولید شود که این امر افزایش رشد اقتصادی کشور را به صورت غیر مستقیم به دنبال خواهد داشت.
در نتیجه مشاهده شد که کاهش قیمت مسکن به دلیل ارتباط مستقیمی که با افزایش تولید و عرضة مسکن دارد، در صورتی که با حمایت دولت از طریق تخصیص وام ساخت همراه باشد می تواند با توجه به محورهای زیر منجر به افزایش رشد اقتصادی کشور خصوصاً در دوران رکود ناشی از کاهش قیمت نفت شود:
ـ افزایش تولید و ساخت ساز درون بخشی مسکن
ـ افزایش تولید و ساخت و ساز در پی هدایت تقاضاهای سرمایه ای مخرب به سمت تولید و عرضة مسکن
ـ افزایش تولید در بخش های صنعتی و خدماتی مرتبط با بخش مسکن در پی افزایش ساخت و ساز در این بخش
ـ افزایش توانمندی اقتصادی خانوار در پی بهبود شاخص «سهم هزینة مسکن در سبد هزینة خانوار» ناشی از کاهش قیمت مسکن و هزینه کردن و سرمایه گذاری در دیگر بخش های اقتصادی
۵ـ۲) تأثیر کاهش قیمت مسکن بر اشتغال کشور
بنابر آمارهای موجود، ساخت هر ۵۲ متر مسکن در هر سال منجر به ایجاد یک شغل مستقیم (۱۲) در کشور خواهد شد. در واقع به دلیل ضرایب ارتباط پسین و پیشین بالای بخش های مختلف تولیدی با بخش مسکن، از این بخش به عنوان موتور محرک اقتصاد کشور خصوصاً در دوران رکود اقتصادی یاد می شود.
همانطور که در این گزارش مشاهده شد، کاهش قیمت مسکن به دلیل بهبود شاخص نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه گذاری، در افزایش ساخت و ساز مسکن تأثیر مستقیم دارد. یعنی با کاهش قیمت زمین و مسکن و تخصیص وام ساخت به تولیدکنندگان، ساخت و ساز و تولید مسکن افزایش یافته که این امر منجر به افزایش اشتغال کشور و به تبع آن راه اندازی بخش های مختلف اقتصادی مرتبط با بازار مسکن می شود.
اشتغال ایجاد شد در این بخش از ویژگی های خاصی برخوردار است که از آن نمونه می توان به ایجاد اشتغال برای مردان، پوشش طیف وسیعی از تقاضاهای موجود در بازار کار و ایجاد اشتغال در پهنة کشور را ذکر کرد. در شرایط کنونی کشور، مردان به عنوان سرپرست اصلی خانوار بیش از زنان دچار معضل بیکاری هستند. اشتغال ایجاد شده ناشی از افزایش تولید و ساخت و ساز در این بخش عمدتاً مناسب مردان است. همچنین در صورت ایجاد اشتغال ناشی از افزایش تولید و ساخت و ساز مسکن، طیف گسترده ای از متخصصین، کارشناسان، تکنیسین ها و کارگران ساده از اشتغال ایجاد شده منتفع خواهند شد. همچنین اشتغال در این بخش بصورت متمرکز در کشور نبوده و در پهنة کشور پراکنده شده است که از این نظر در راستای عدالت است.
در این شرایط کاهش قیمت مسکن و به تبع آن کاهش تورم همراه با اشتغال زایی و کاهش بیکاری است.
کاهش قیمت زمین و مسکن در صورت همراه بودن با تخصیص وام ساخت به دلیل بهبود شاخص نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه گذاری، منجر به افزایش تولید و ساخت ساز در این بخش می شود و اشتغال را افزایش می دهد. به علاوه ضرایب ارتباط بالای پیشین و پسین این بخش با دیگر بخش های تولیدی منجر به ایجاد اشتغال در دیگر حوزه های مرتبط خواهد شد.
۵ـ۳) تأثیر کاهش قیمت مسکن بر تورم
از آنجا که بخش مسکن سهم بالایی در شاخص قیمت مصرف کننده (۱۳) و تورم عمومی کشور دارد، کاهش قیمت مسکن به منزلة کاهش تورم در اقتصاد کشور است. تداوم کاهش قیمت مسکن منجر به کاهش قیمت اجاره بها در آینده می شود که این امر به دلیل محاسبة تورم بخش مسکن بر اساس ارزش اجاره ای مسکن توسط بانک مرکزی، به منزلة کاهش شاخص تورم در بخش مسکن و به تبع آن کاهش تورم در اقتصاد کشور است.
تورم در واقع پدیده ای است که ریشه در سه عامل اصلی دارد:
افزایش تقاضا نسبت به عرضه
افزایش هزینه های تولید
انتظارات تورمی
افزایش نسبی تقاضا در برابر عرضه یکی از عوامل تورم برشمرده می شود. از آنجا که کاهش قیمت مسکن منجر به افزایش عرضة واحدهای خالی و کاهش تقاضای سرمایه ای مخرب و تولید مسکن در صورت تخصیص وام ساخت می شود، تقاضای کل مسکن نسبت به عرضه کل مسکن کاهش پیدا می کند که این امر کاهش تورم را در پی دارد.
از سوی دیگر به دلیل اینکه زمین نهادة اصلی تولید در بخش های اقتصادی است؛ کاهش قیمت آن منجر به کاهش هزینة تولید و به تبع آن افزیش حجم تولید و عرضة مسکن خواهد شد که مجدداً بر کاهش تورم کشور اثر مثبت دارد.
همچنین یکی از علل تورم موجود در بخش مسکن کشور طی چهار دهة اخیر، وجود انتظارات تورمی در این بخش است. کاهش قیمت مسکن طی ماه های اخیر منجر به حذف انتظارات تورمی سنتی در بازار مسکن شده است.
در نتیجه مشاهده می شود که کاهش قیمت مسکن به سه طریق منجر به کاهش تورم عمومی کشور می شود:
کاهش تقاضای مسکن نسبت به عرضه
کاهش هزینه زمین به عنوان نهادة اصلی تولید در مسکن
حذف انتظارات تورمی موجود در بخش مسکن کشور
۶) جمع بندی
در طول چهار دهة اخیر رونق ساخت و ساز با افزایش قیمت و تورم همراه بوده و رکود و تثبیت قیمت در بخش مسکن با رکود ساخت و تولید توأم بوده است. ولی در دورة اخیر با اقداماتی چون تشویق عرضه از طریق حذف قیمت زمین از قیمت مسکن، تخصیص وام ساخت و کنترل سوداگری در بازار به همراه ساماندهی نظام اطلاعاتی در بخش مسکن به صورت توأمان، توانست با کاهش التهاب موجود و حذف انگیزه های تقاضاهای سوداگرانه در بازار مسکن منجر به کاهش ۲۰ تا ۳۰ درصدی قیمت مسکن در نیمه اول سال ۱۳۸۷ شمسی شود. این کاهش قیمت بر بخش های مختلف اقتصادی تأثیرات قابل توجهی دارد که در ادامه آورده شده است:
تقاضاهای مصرفی جدید ناشی از ازدواج:
کاهش قیمت مسکن به دلیل بهبود شاخص های هزینة دسترسی به مسکن و سهم هزینة مسکن در سبد هزینة خانوار منجر به توانمند شدن تقاضای مصرفی جدید ناشی از ازدواج در تأمین مسکن اعم از ملکی و استیجاری شده و در نتیجه به نفع تقاضای مصرفی جدید ناشی از ازدواج در بازار مسکن ملکی و استیجاری است.
تقاضاهای مصرفی موجود:
به دلیل اینکه عمدتاً تقاضای مصرفی موجود در بخش مسکن با گذشت زمان به دنبال تبدیل به احسن کردن ملک خود هستند، کاهش قیمت مسکن منجر به افزایش توانمندی این دسته از تقاضا در تأمین مسکن بهتر می شود. در نتیجه کاهش قیمت مسکن به نفع تقاضاهای مصرفی موجود در بازار است.
تقاضاهای سرمایه ای مولد:
تقاضاهای سرمایه ای مولد در صورت کاهش قیمت مسکن از دو جنبه تحت تأثیر قرار می گیرند: کاهش نرخ بازگشت سرمایه گذاری در بخش مسکن و نگرانی از عدم امکان فروش در بازار. هرچند کاهش قیمت مسکن منجر به کاهش حاشیة سود سرمایه گذاری در این بخش می شود اما محاسبات این گزارش نشان می دهد که اتخاذ سیاست تخصیص وام ساخت و نیز افزایش محدود تراکم می تواند منجر به جبران و حتی بیشتر شدن حاشیة سود سرمایه گذاری در بخش مسکن در شرایط کاهش قیمت مسکن شود. علاوه بر آن نشان داده شد که کاهش قیمت مسکن در این شرایط با افزایش شاخص نسبت زیربنای احداث شده به میزان سرمایه گذاری همراه است که منجر به افزایش تولید و عرضة مسکن می شود. در نتیجه کاهش قیمت مسکن در صورتی که با سیاست های دولت در حمایت از عرضه از طریق وام ساخت همراه باشد، نه تنها ضرری برای تقاضاهای سرمایه ای مولد نداشته بلکه منجر به افزایش ساخت و ساز و تولید و عرضة مسکن نیز خواهد شد.
تقاضای سرمایه ای مخرب:
دسته ای دیگر از تقاضاهای سرمایه ای، تقاضاهای سرمایه ای مخرب یا سوداگر هستند که با هدف کسب سود از سوداگری در بازار زمین و مسکن وارد این بازار می شوند. کاهش قیمت مسکن به دلیل از بین بردن تورم زمین، به ضرر تقاضاهای سرمایه ای مخرب است و منجر به تبدیل شدن این دسته از تقاضا به تقاضاهای سرمایه ای مولد و یا خروج این دسته از تقاضاها از بازار مسکن می شود که در هر دو حالت به نفع اقتصاد ملی است.
عرضة مسکن:
کاهش قیمت مسکن به دلیل افزایش نسبت زیربنای احداث شده به میزان سرمایه گذاری صورت گرفته، با افزایش حجم تولید و عرضة واحدهای جدید همراه است. همچنین به دلیل از بین رفتن انتظارات تورمی موجود در بازار مسکن، کاهش قیمت مسکن منجر به عرضة بیشتر واحدهای خالی از سکنه و در نتیجه افزایش عرضة کل می شود.
رشد اقتصادی:
کاهش قیمت مسکن در صورتی که با حمایت دولت از طریق تخصیص وام ساخت همراه باشد؛ به دلیل ارتباط مستقیمی که با افزایش تولید و عرضة مسکن دارد می تواند با توجه به موارد زیر منجر به رشد اقتصادی شود:
۱) افزایش تولید و ساخت ساز درون بخشی مسکن
۲) افزایش تولید و ساخت ساز در پی هدایت تقاضاهای سرمایه ای مخرب به سمت تولید
۳) افزایش تولید در بخش های صنعتی و خدماتی مرتبط با بخش مسکن در پی افزایش ساخت و ساز در این بخش
۴) افزایش توانمندی اقتصادی خانوار به منظور هزینه کردن و سرمایه گذاری در دیگر بخش های اقتصادی در پی بهبود شاخص سهم هزینة مسکن در سبد هزینة خانوار ناشی از کاهش قیمت مسکن
اشتغال:
کاهش قیمت زمین و مسکن در صورت تخصیص وام ساخت به تولد مسکن به دلیل بهبود شاخص نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه گذاری منجر به افزایش تولید و ساخت ساز در این بخش می شود که خود ایجاد اشتغال درون بخشی را به دنبال دارد. به علاوه ارتباطات بالای این بخش با دیگر بخش های تولیدی منجر به ایجاد اشتغال در دیگر حوزه های مرتبط خواهد شد.
تورم:
کاهش قیمت زمین و مسکن به سه طریق منجر به کاهش تورم عمومی کشور می شود:
۱) کاهش تقاضای مسکن نسبت به عرضه
۲) کاهش هزینة زمین به عنوان نهادة اصلی تولید در مسکن
۳) حذف انتظارات تورمی موجود در بخش مسکن کشور
همانطور که ملاحظه شد، کاهش قیمت زمین و مسکن در صورتی که با تخصیص وام ساخت به تولید مسکن همراه باشد، تنها به ضرر تقاضای سرمایه ای مخرب و سوداگرانه در بازار است که کمتر از ۱۰ درصد از بازار مسکن را تشکیل می دهند و به نفع تقاضاهای مصرفی و سرمایه ای مولد که اقدام به تولید و عرضة مسکن می کنند است.
در شرایط فعلی اقتصاد کشور که قیمت نفت سقوط کرده است و رکود اقتصادی مانند سنوات گذشته قابل پیش بینی است، اتخاذ این سیاست ها می تواند بخش مسکن را به لوکوموتیو رشد اقتصادی کشور تبدیل کرده و از طریق کاهش تورم و ایجاد اشتغال در پهنة کشور در جهت عدالت گام بردارد.
منابع:
۷ . بنابر اطلاعات موجود در سایت درگاه ملی آمار ( www.sci.org.ir ) در سال ۱۳۸۳ مجموع ازدواج های ثبت شده شهری و روستایی در کل کشور ۷۲۳۹۷۶ مورد بوده که این رقم در سال ۱۳۸۴ به عدد ۷۸۷۸۱۸ رسیده است. این آمار در آخرین سرشماری موجود در سال ۱۳۸۵ معادل ۷۷۸۰۲۳ بوده است.
۸ . سخنان حجت الاسلام و المسلمین حاج علی اکبری در اولین نشست سراسری هم اندیشی ازدواج، خبرگزاری ایسنا، ۵/۸/۱۳۸۷
۹ . بدین معنی که زمان انتظار برای خانه دار شدن طولانی تر خواهد بود.
۱۰ . مانند مثال قبل در بخش تقاضای جدید ناشی از ازدواج
۱۱ . Rate of Return
۱۲ . سیاست های اقتصادی مسکن بایدهای و نباید، مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی، دفتر مطالعات زیربنایی، تیرماه ۱۳۸۵
۱۳ . CPI: Consumer Price Index
