دكتر ماجدی سیاست های دولت را پس از این سالها متفاوت عنوان می كند: «بعد از آن به مرور سیاست های دولت به شكل متفاوتی در این جهت سوق داده شد كه زمین را به قیمت روز واگذار نمایند. این تغییر در سیاست دولت به مرور باعث كاهش مداخله دولت شد و به این ترتیب بخش خصوصی طبق قانون بازار قیمت را تعیین نمود. دولت یا زمین واگذار نمی كرد یا اگر واگذار می كرد به نرخ كارشناسی بود. نتیجه این شد كه به ویژه در چند سال اخیر شاهد افزایش قیمت سرسام آور بوده ایم. علاوه بر دولت اقدامات شهرداری تهران برای فروش تراكم هم باعث افزایش شدید بهای زمین گردید. البته از ۵/۱ سال گذشته تقریباً قیمت ها ثابت باقی مانده است چرا كه در ركود هستیم ولی پیش بینی می شود كه اگر عوامل سیاسی و اقتصادی كلان بر آن اثر نگذارد، در آینده دوباره شاهد افزایش قیمت خواهیم بود.»

تعاونی های مسكن كه در واقع بنگاه های غیراقتصادی مسكن محسوب می شوند در اوایل انقلاب مورد حمایت دولت واقع شدند اما بنا به دلایلی به مرور تضعیف شدند.

مهندس كامران گودرزی كه ریاست هیأت مدیره تعاونی مسكن سازمان نظام مهندسی ساختمان را در استان تهران بر عهده دارد، به تشریح علت ناكامی تعاونی ها در سالهای گذشته و قطع امكانات دولتی(ازجمله زمین) به آنها می پردازد: «پیش از دهه ۷۰ تعاونی ها زمین را به صورت دولتی دریافت می كردند. اما از آنجا كه آنها در تولید مسكن از متخصصین امر استفاده نمی كردند، در كار خود موفق نبودند. كیفیت ساخت آن قدر تنزل یافت كه واژه«تعاونی سازی »رواج یافت. تعاونی سازی یعنی بدترین نوع ساخت به لحاظ كیفیت و زیبایی. این باعث شد تا دولت بدون توجه به مشكلات تعاونی ها، آنها را به مرور كنار بگذارد. نقاط قوت تعاونی ها از تولید به مصرف بودن آنها بود ولی آنها مدیریت و تخصص كافی نداشتند. خلاصه نقاط ضعف تعاونی ها باعث شد تا منابع زمین از تعاونی ها گرفته شود و به انبوه سازان داده شود. در حالی كه اگر درست عمل شود در تعاونی ها بورس بازی زمین وجود ندارد.»

مهندس گودرزی در ادامه با تأكید بر ضعف شدید مدیریت تعاونی ها می افزاید: «اشتباهی كه تعاونی ها داشتند این بود كه سعی می كردند با افرادی كه توان مدیریتی ندارند، تعاونی ها را اداره كنند؛ به همین دلیل از آنها كلاهبرداری می شد، ولی با توجه به این كه زمین و مصالح را با قیمت ارزان تهیه كرده بودند با این حال ساختمان با قیمت نسبتاً مناسبی آماده می شد. الان تعاونی ها باید به سمت تخصصی تر شدن پیش بروند.»

●زمین های كشاورزی و شهری

گفته می شود كه افزایش قیمت زمین معمولاً در كشورهایی رخ می دهد كه هنوز در حال گذار از اقتصاد كشاورزی به صنعتی اند یا در ابتدای این فرآیند به سر می برند.

خانم امكچی در مقایسه زمین در حوزه های روستایی و شهری می گوید: «زمین در حوزه های روستایی معمولاً در اقتصاد معیشتی رد و بدل می شود و به آن شكل ارزش معامله ای ندارد. در این حوزه ها فقط بخشی از زمین كشاورزی برای اسكان افراد و در نهایت فرزندانشان اختصاص می یابد. در حالی كه در حوزه هایی كه اقتصاد خدماتی و صنعتی بر آنها حاكم است، زمین وارد اقتصاد بازار می شود. به طور عمومی می توان گفت كه كشورهایی كه درگیر تغییرات از یك دوره اقتصاد كشاورزی به صنعتی هستند، از بازار تثبیت شده زمین برخوردار نیستند. در این كشورها زمین به یك كالا تبدیل شده و رفتارهای اقتصادی یك كالا را خواهد داشت.»

در حال حاضر معیار مشخصی كه بتوان گفت هر كشوری می تواند با موفقیت تغییر كاربری زمین های كشاورزی را محدود سازد، بدون این كه فشار زیادی بر روی قیمت زمین برای كاربری های دیگر بیاید، وجود ندارد.

دكتر ماجدی در بررسی تحولات ناشی از تبدیل زمین كشاورزان به زمین شهری و صنعتی می گوید: «اصولاً بازده زمین در كشاورزی در مقایسه با صنعت بسیار ناچیز است. در هر كشوری كه صنعتی شده و اراضی كشاورزی آن به اراضی صنعتی تبدیل می شوند به دلیل بازده اقتصادی كه آن زمین دارد، قیمت آن افزایش می یابد. در كشور ما زمانی این قضیه حاد بود، یعنی همزمان با افزایش نرخ جمعیت در دهه های ۵۰ ، ۶۰ و۷۰ كه با افزایش رشد جمعیت، نرخ شهرنشینی هم افزایش یافت، ما این مرحله را سپری كرده ایم و الآن با كاهش نرخ رشد جمعیت و گرانی زمین كه بهره وری بیشتر و تراكم بیشتری را می طلبد، شهرهایمان در اراضی كشاورزی، گسترش كمتر دارند؛ البته در برخی از مناطق مثل سواحل بحر خزر كه جاذبه های توریستی باعث می شود تا اراضی كشاورزی در معرض ساخت و ساز شهری قرار بگیرند و افزایش قیمت مخصوص به خود را داشته باشند.»

●سیاستگذاری و اجرا

در كشور ما وزارت مسكن و شهرسازی از سوی دولت متولی اصلی و قانونی مسكن شناخته می شود. این وزارتخانه سیاستگذاری، مدیریت زمین و حتی اجرای پروژه های مسكونی را بر عهده دارد. وزارت مسكن بدون این كه در بسیاری از شهرهای كشور حضوری عینی و تشكیلاتی داشته باشد، به لحاظ ساختار ستادی تدوین گر سیاست های كلی (كه شاید برخی از آنها فارغ از ملاحظات محلی و منطقه ای باشد) در مقوله زمین و مسكن است.

از سوی دیگر شهرداری ها محلی ترین سازمان در شهرها هستند كه وظیفه صدور مجوز احداث بناها را بر عهده دارند. به عبارت دیگر شناخته شده ترین تشكیلات برای سازندگان مسكن هستند. به این ترتیب تدوین سیاست های صحیح و جزء به جزء (برای مناطق مختلف) و نیز اجرای شایسته سیاست های تدوین شده مستلزم اتخاذ راهكاری مناسب در جهت برآورده ساختن انتظارات محلی در عرصه ساخت و ساز و تأمین مسكن است.

       
   

   


            روزنامه همشهری