● انواع ارزیابی

به طور کلی ارزیابی به دو نوع زیر قابل تفکیک است:

۱) ارزیابی مبتنی بر ارزش بازار

Market Value Basis of Valuation

۲ ) ارزیابی بر مبانی غیر از ارزش بازار

Valuation Bases other than Market Value or non Market Valuation

۱) ارزیابی مبتنی بر ارزش بازار

در این نوع ارزیابی تنها یک نوع ارزش تعریف شده است و آن ارزش بازار «یا ارزش عادلانه بازار»

Market Value or Fair Market Value می باشد. طبق تعریف «ارزش بازار مبلغ تخمینی است که در مقابل آن مبادله یک دارایی بین یک خریدار مایل و یک فروشنده مایل در یک معامله حقیقی همراه با ارزیابی مناسب طی اقدام آگاهانه، مدبرانه و بدون اضطرار طرفین، در تاریخ ارزیابی متصور می باشد.» به عبارت دیگر مفهوم ارزش بازار منعکس کننده مجموعه ادراکات و رفتار یک بازار است. این مفهوم مبنایی برای ارزیابی اکثر دارایی ها در اقتصادهای بازار مدار می باشد.

▪ ارزیابی غیر بازاری

در این نوع ارزیابی انواع ارزش ها با تعاریف متفاوت مورد نظر است مانند:

Going Concern Value, Investment Value, Value in use, Salvage Value, Special Value, Liquidation or Forced Sale Value

که در این قسمت فقط به تعدادی از تعاریف که ممکن است در ارزیابی شرکت ها کاربرد داشته باشد اشاره می شود:

ـ Value in Use

عبارت است از ارزشی که یک دارایی خاص برای استفاده خاص و برای استفاده کننده خاص، دارا می باشد و به همین دلیل غیر بازاری است. این نوع ارزش، به ارزش یک دارایی خاص به عنوان جزیی از یک موسسه (Entity) بدون توجه به ارزش فروش آن دارایی یا امکان استفاده بهتر از آن دارایی، نیز تاکید دارد.

در حسابداری Value in use عبارت از ارزش فعلی جریان درآمدهای انتظاری آتی حاصل از ادامه استفاده از آن دارایی و فروش قراضه در پایان عمر مفید آن می باشد.

ـ Going Concern Value

عبارت است از ارزش یک موسسه دایر به عنوان یک مجموعه. این مفهوم ارزش یک موسسه فعال را ناشی از ارزش دارایی های تشکیل دهنده آن می داند، ولی ارزش هیچکدام از این اجزاء مبتنی بر ارزش بازار نیست یا به عبارت دیگر ارزش هریک از اجزاء تشکیل دهنده موسسه با مفهوم تداوم فعالیت ارزیابی می شود و نه با مفهوم ارزش بازاری.

ـ Liquidation or Forced

Sale Value

یا ارزش فروش اضطراری، عبارت است از مبلغی که به طور منطقی از فروش یک دارایی در یک محدوده خیلی کوتاه زمانی به حدی که زمان لازم برای بازاریابی مورد نیاز، طبق تعریف «ارزش بازار» در اختیار نباشد، می توان به دست آورد.

ارزش فروش اجباری حالتی خاص که نمایانگر یک فروشنده دارای استیصال در مقابل خریدار یا خریدارانی که از این استیصال با خبر هستند را نیز شامل می شود.

ـ Special Value

ارزشی است که به دلیل ویژگی خاص یک دارایی بیشتر و بالاتر از ارزش بازار آن باشد. ارزش خاص می تواند به دلیل وضعیت فیزیکی، کاربردی یا اقتصادی یک دارایی نسبت به دارایی های مشابه ایجاد شود. برای مثال، مجاورت یک زمین به یک چشم انداز در یک منطقه مسکونی، ارزش خاص ایجاد می کند.

ارزش خاص یک ارزش اضافی است که می تواند برای یک مالک خاص یا یک استفاده کننده خاص یا مالک یا استفاده کننده خوش بین به آینده یک دارایی، مطرح باشد تا برای بازار به معنی وسیع آن. بنابراین، ارزش خاص فقط برای یک خریدار با علایق خاص کاربرد دارد.

همراهی دو یا چند مزیت در یک دارایی نیز می تواند موجد ارزش خاص بشود.

ـ Investment Value

ارزش دارایی از دید یک سرمایه گذار خاص یا طبقه ای از سرمایه گذاران جهت اهداف سرمایه گذاری خاص. این تعریف ذهنی دارایی خاصی را به یک سرمایه گذار، گروهی از سرمایه گذاران یا موسسه ای خاص با اهداف و معیارهای سرمایه گذاری مشخص ارتباط می دهد.

ارزش سرمایه گذاری یک دارایی ممکن است بیشتر یا کمتر از ارزش بازاری آن دارایی باشد. اصطلاح ارزش سرمایه گذاری را نباید با ارزش بازاری یک سرمایه گذاری اشتباه گرفت. ارزش سرمایه گذاری با «ارزش خاص» در ارتباط نزدیک می باشد.

ـ Salvage Value

عبارت است از ارزش اسقاط یک دارایی در حالتی که به عنوان مواد و قطعات تشکیل دهنده آن دارایی و نه به عنوان یک دارایی قابل استفاده در معرض فروش قرار می گیرد. ارزش اسقاط معمولا با ارزش خالص بازیافتی دارایی معادل است.

باید توجه داشت که درک و مناسب بودن به کارگیری هریک از انواع ارزش در فرآیند ارزیابی بسیار حائز اهمیت است، زیرا تفاوت برداشت از تعریف ارزش می تواند تاثیر مهمی بر ارزیابی دارایی مورد نظر داشته باشد.

▪ ارزیاب و تحلیلگر ارزیابی

ارزیابان دارایی (Property/Asset Valuers/Appraisers) کسانی هستند که با حوزه خاص اقتصادی سروکار دارند و در ارتباط با تهیه و گزارش ارزیابی فعالند. از تحصیلات عالی برخوردار بوده و از پس امتحانات مشکل برآمده اند و ضمن تداوم آموزش و کسب تجربه مستمر از صلاحیت ها و مهارت های حرفه ای برخوردارند. ملزم به رعایت ضوابط رفتار حرفه ای و استانداردهای حرفه ارزیابی هستند. تحلیلگران ارزیابی (ValuationAnalysts) که از این به بعد کارشناسان ارزیابی نامیده می شوند، عنوانی است که استانداردها AICPA برای ارزیابان کسب و کار (Business Valuation) به کار برده و قابل تعمیم به ارزیابان دارایی های مالی (Financial Interests) و ارزیابان خسارت مالی نیز می باشد.

ارزیابان حرفه ای کسانی هستند که آگاهیشان از یک بازار زیاد و درکشان از عکس العمل های شرکت کنندگان در آن بازار درست است و بنابراین قادرند در مورد قیمت هایی که به احتمال زیاد بین خریداران و فروشندگان دارایی ها در بازار توافق می شود، قضاوت کنند. این ارزیابان حرفه ای از به کارگیری نابه جای بعضی صفاتی که نوع خاص ارزش را بدون شناسایی و انطباق با تعاریف مربوطه به ذهن متبادر می سازد، اجتناب می ورزند.

● مفاهیم مترتب بر دارایی

دارایی (به عنوان مایملک) یک مفهوم حقوقی است که در برگیرنده تمام منافع، حقوق و مزیت های مرتبط با مالکیت می باشد. به عبارت دیگر دارایی یا مال شامل تمام حقوق مالکیت است، به نحوی که مالک را قادر می سازد، آنچه را که مالک آن است، مورد استفاده قرار دهد، بفروشد، اجاره دهد یا حتی ببخشد و او را مخیر می سازد تا از تمام یا قسمتی از این حقوق بهره گیری کند. بنابراین هر نوع محدودیت در حقوق مالکانه می تواند بر ارزش دارایی تاثیرگذار باشد.

مالکیت دارایی، به خودی خود یک ارزش نامشهود است، فارغ از اینکه دارایی مورد تملک مشهود یا نامشهود باشد، به عبارت دیگر، از نظر فنی این مالکیت دارایی است که ارزیابی می شود و نه خود دارایی مشهود یا نامشهود.

کلمه دارایی بدون هیچ قید و صفتی به انواع اموال شامل املاک و مستغلاتReal Property، اموال منقول Personal Property یا سایر دارایی ها مانند کسب و کار Business یا منافع مالی Financial Interests یا ترکیبی از آنها اطلاق می شود.

مفهوم اقتصادی (عینی) ارزیابی یک دارایی براساس قابلیت خرید و فروش آن در یک بازار از مفهوم ذهنی آن مانند ارزش ذاتی براساس ارزش غیر بازاری متمایز است: یک ارزیابی عینی از حقوق شناسایی شده مالکیت نسبت به یک دارایی خاص تخمین ارزش بازاری است که به صورت حرفه ای صورت گرفته باشد، این تعریف به طور ضمنی مفهوم یک مقایسه عمومی در بازاری که شامل فعالیت و تحرک تعداد زیادی شرکت کننده می شود را نشان می دهد (مفهوم اقتصادی)، نه نگاه پیش تصور شده یا منافع واگذار شده به یک فرد خاص را. ارزش بازار، یک تخمین حمایت شده توسط بازار است.

در مقابل، مفهوم ذهنی ارزیابی دارایی بیشتر با مفاهیم حسابداری سروکار دارد. طبق تعریف از نظر حسابداری، دارایی ها منابع تحت کنترل یک Entity هستند که نتیجه رخدادهای گذشته بوده و از آنها جریان آتی منافع اقتصادی برای Entity متصور است.

● قیمت، هزینه، ارزش

در اغلب زبان های مختلف دنیا، ارزش (Value) با قیمت (Price) و هزینه (cost) به طور مترادف به کار گرفته می شود. در حالی که مفاهیمی مجزای از یکدیگر هستند.

▪ قیمت

قیمت (price) واژه ای است که به مبلغ درخواست شده، پیشنهاد شده یا پرداخت شده برای کالا و خدمات، اشاره دارد.

اگر چه قیمت به طور عموم نشانه ای از ارزش نسبی کالا و خدمات که به وسیله خریدار یا فروشنده خاص تحت شرایط ویژه تعیین شده است، محسوب می شود ولی به دلیل توانایی مالی، انگیزه یا علائق خاص یک خریدار یا فروشنده، قیمت پرداخت شده برای کالاها و خدمات ممکن است ارتباطی با ارزش تعیین شده برای آن کالا و خدمات نداشته باشد.

قیمت در طول زمان به دلیل آثار ویژه عوامل اقتصادی و سیاسی و اجتماعی تغییر می یابد و نیروهای عمومی ممکن است موجبات تغییر در سطوح قیمت در نتیجه قدرت خرید پول بشود. همچنین نیروهای ویژه مانند تغییرات تکنولوژی ممکن است موجب جابجایی عرضه و تقاضا شده و تغییرات مهمی در قیمت ایجاد کند.

▪ هزینه

هزینه (Cost) قیمت پرداخت شده برای کالا و خدمات یا مبلغ مورد نیاز برای ایجاد یا تولید کالا و خدمات می باشد.

وقتی تولید کالا یا خدمت تکمیل شده باشد، هزینه آن یک واقعیت تاریخی خواهد بود، قیمتی که برای کالا و خدمات پرداخت شده است، برای خریدار هزینه محسوب می شود.

▪ ارزش

ارزش (Value) یک مفهوم اقتصادی است که به قیمتی که به احتمال زیاد مورد توافق خریداران و فروشندگان کالا و خدمات قابل معامله قرار می گیرد، اشاره دارد.

ارزش یک واقعیت نیست، ولی تخمینی از قیمت احتمالی که برای کالا و خدمات در یک تاریخ معین در انطباق با تعریف خاص ارزش باید پرداخت شود به حساب می آید.

مفهوم اقتصادی ارزش منعکس کننده نگاه بازار از منافعی است که به کسانی که کالاها را تملک می کنند یا خدمات را دریافت می دارند، تعلق می گیرد.

● مطلوبیت

معیار کلیدی در ارزیابی هر نوع دارایی منقول یا غیرمنقول مطلوبیت آن است. روش های به کارگرفته شده در فرآیند ارزیابی، دارای هدف مشترکی برای تعریف و اندازه گیری درجه مطلوبیت و سودمندی دارایی مورد ارزیابی، است.

مطلوبیت یک شرط نسبی و مقایسه ای است تا یک شرط مطلق. برای مثال، مطلوبیت یک زمین کشاورزی معمولا با ظرفیت تولیدی اش اندازه گیری می شود. در واقع، ارزش زمین به وسیله ارزیابی مطلوبیت آن ناشی از عوامل حقوقی، فیزیکی، کاربردی، اقتصادی و زیست محیطی که بر ظرفیت آن تاثیرگذار است، تخمین زده می شود.

بر اساس آنچه که بر ارزیابی دارایی حکم فرما است چگونگی استفاده از دارایی یا چگونگی دادوستد آن دارایی در بازار است. برای بعضی از دارایی ها مطلوبیت حداکثر در صورتی که دارایی مورد نظر به صورت تکی بهره برداری شود، به دست می آید. بالعکس در مورد بعضی از دارایی ها مطلوبیت بیشتر نتیجه بهره برداری از آن دارایی به عنوان جزیی از یک گروه دارایی می باشد. برای مثال، مستغلاتی که برای رستوران ها و هتل های زنجیره ای مورد بهره برداری هستند، ممکن است دارای مطلوبیت بیشتری باشند. این موضوعی است که ارزیاب باید مدنظر قرارداده و اگر دارایی مورد ارزیابی به عنوان جزئی از یک مجموعه دارای مطلوبیت بیشتر در نتیجه ارزش بیشتری است، این ارزش باید مورد توجه قرارگرفته و گزارش شود.

مطلوبیت در یک پیش بینی بلندمدت اندازه گیری می شود؛ بنابراین اگر یک دارایی به طور موقت زائد تشخیص داده شود و به طور موقت از تولید کنار گذاشته، یا شرایط بیرونی بازار (اقتصادی و سیاسی) تولید را برای مدت مشخص کاهش دهد، با قضاوت ارزیاب نباید در چنین شرایطی نقصانی در مطلوبیت دارایی پدیدار شود. ارزیابی در چنین شرایطی نیاز به تجربه و دانش ویژه ای دارد و ارزیاب باید مطمئن شود که افشای کامل از تعریف ارزش و اطلاعاتی که ارزیابی بر پایه آن صورت گرفته و همچنین گستره مفروضات خاص و محدودیت هایی که در ارزیابی موثر بوده است، انجام گرفته و گزارش شده است. همچنین، دارایی ممکن است به علت عوامل متعدد مانند، قرارگرفتن دارایی در یک منطقه دوردست یا در شرایط بازاری پرنوسان یا تحت شرایط متاثر از تغییرات اقتصادی یا سیاسی دولت، دارای یک درجه آشکار و فوری از مطلوبیت در تاریخ ارزیابی نباشد. ارزیابی و گزارشگری تحت این مقتضیات ایجاب می کند که ارزیاب تعریف ارزش و اطلاعاتی که ارزیابی را حمایت می کند و گستره مفروضات و محدودیت های خاص ارزیابی را به طور کامل افشا کند. نااطمینانی اقتصادی و سیاسی در مطلوبیت تغییر ایجاد می کند، اعم از اینکه این تغییر در کارایی یا ظرفیت باشد، مسوولیت ارزیاب ایجاب می کند که انتظار بازار از طول دوران چنین نااطمینانی را ارزیابی کند. رکود یا حتی تعطیلی موقت ممکن است هیچ تاثیری بر ارزش نداشته باشد، در مقابل انتظار رکود طولانی مدت در فعالیت ها ممکن است تاثیر منفی دایم بر ارزش بگذارد.

کمیته بین المللی استانداردهای ارزیابی که مقر آن در لندن است، تا کنون مبادرت به تدوین چند بیانیه شامل، اصول و مفاهیم عمومی ارزیابی، آئین رفتار حرفه ای و تعدادی استاندارد شامل، ارزیابی مبتنی بر بازار، مبانی ارزیابی غیر از ارزش بازار و گزارشگری ارزیابی و بالاخره چندین رهنمود در زمینه های مختلف از جمله، ارزیابی املاک و مستغلات، ارزیابی منافع اجاره ای بلندمدت، ارزیابی ماشین آلات و تجهیزات، ارزیابی دارایی های نامشهود و ...

ارزیابی کسب و کار نموده است که دراین مقاله عمدتا از بیانیه مربوط به اصول و مفاهیم عمومی ارزیابی توسط این کمیته استفاده شده است، همچنین رهنمود «ارزیابی کسب و کار» تدوین شده توسط این کمیته و استانداردهای مربوط به ارزیابی کسب و کار توسط انجمن حسابداران خبره آمریکا AICPA (قابل اجرا از ابتدای سال ۲۰۰۸) تا حدودی مورد برداشت واقع شده است . از آنجایی که آیین نامه اجرایی قیمت گذاری سهام متعلق به دولت و شرکت های دولتی ..... پس از جلسات متعدد کارشناسی، نهایی و به تصویب هیات وزیران رسیده است، لذا در قسمت دوم این مقاله کاربرد مفاهیم، اصول و استانداردهای ارزیابی در ارزشیابی شرکت ها با هدف توجیه مفاد آیین نامه جدید تبیین گردیده است.

● بالاترین و بهترین استفاده

بالاترین و بهترین استفاده (Highest and Best Use) اینگونه تعریف شده است: «محتمل ترین استفاده یک دارایی که در عمل امکان پذیر، توجیه پذیر، قانونا مجاز، از نظر مالی شدنی و به بالاترین ارزش دارایی منجر می شود.»

مورد استفاده ای که از نظر قانونی مجاز نیست یا از نظر فیزیکی شدنی نمی باشد، نمی تواند به عنوان بالاترین و بهترین استفاده لحاظ شود. معهذا، استفاده ای که هم از نظر قانونی مجاز و هم از نظر فیزیکی ممکن باشد، نیاز به توضیح ارزیاب در توجیه منطقی محتمل بودن آن دارد.

در بازارهای با ویژگی نوسانات شدید یا عدم تعادل جدی بین عرضه و تقاضا بالاترین و بهترین استفاده از یک دارایی می تواند نگهداری آن برای استفاده آتی باشد. در سایر موقعیت ها که چندین امکان بالقوه برای بالاترین و بهترین استفاده قابل شناسایی است، ارزیاب باید این شقوق استفاده را مورد بحث قراردهد و سطوح درآمد و هزینه آتی آنها را پیش بینی کند.

مفهوم بالاترین و بهترین استفاده جزو اساسی و لاینفک برآورد ارزش بازاری است.

● چند نکته دیگر در مورد ارزش

ارزش منصفانه (Fair Value) همانگونه که در استانداردهای حسابداری آمده است، با «ارزش بازار» قابل تطبیق است؛ اگر چه در تمام موارد دقیقا مفهوم های معادلی نیستند. در استانداردهای گزارشگری و سایر استانداردهای حسابداری ارزش منصفانه، چنین تعریف شده است:

«مبلغی که بین طرفین مایل و آگاه در یک معامله حقیقی در ازای یک دارایی می تواند مورد مبادله قرارگیرد یا با یک بدهی تسویه شود».

ارزش منصفانه معمولا در گزارشگری صورت های مالی هم به جای ارزش بازاری و هم ارزش غیربازاری بکار برده می شود.

هنگامی که شرایط معمول بازار مخدوش یا معلق است یا جاییکه عرضه و تقاضا نامتعادل است، به قیمت های بازاری منجر می شود که منطبق با تعریف ارزش بازار نیست. از آنجایی که در چنین شرایطی قابلیت دسترسی و کاربرد اطلاعات بازار کاهش می یابد؛ بنابراین کار ارزیابی به درجه بالاتری از هوشیاری حرفه ای، تجربه و قضاوت نیازمند است.

● رویکردهای ارزیابی

در هر نوع ارزیابی چه ارزیابی مبتنی بر بازار و چه ارزیابی بر مبنای ارزش غیر بازار نیاز به آن است که یک یا چند رویکرد ارزیابی به کار گرفته شود.

اصطلاح رویکرد ارزیابی به متدولوژی تحلیلی عموما پذیرفته شده با کاربرد مشترک اشاره دارد. در بعضی از کشورها این رویکردها ممکن است به عنوان روش های ارزیابی مورد اشاره قرارگیرد. تمام رویکردهای ارزیابی، اصل جایگزینی (Substitution Principle) را به خدمت می گیرند. طبق این اصل یک شخص معقول در ازای یک کالا یا خدمت، بیش از هزینه تحصیل کالا یا خدمات جایگزین (با قدرت برابر ارضا) پرداخت نخواهد کرد. به عبارت دیگر در غیاب عوامل پیچیده ای مانند عامل زمان، مخاطره یا ناراحتی بیشتر، کمترین هزینه بهترین جایگزین (برای اصل یا مانند) «ارزش بازار» آن خواهد بود.

رویکردهای ارزیابی مبتنی بر بازار عبارتند از:

▪ رویکرد مقایسه فروش ها

Market/Sales Comparison Approach

▪ رویکرد درآمدی

Income/Income Capitalization Approach

▪ رویکرد هزینه ای

Cost Approach

الف) رویکرد مقایسه فروش ها

به فروش دارایی های مشابه یا جایگزین و اطلاعات مرتبط بازار توجه داشته و تخمین ارزش را براساس فرآیندی شامل مقایسه به عمل می آورد. به طور کلی در این رویکرد دارایی مورد ارزیابی با دارایی های مشابه ای که در بازار دادوستد می شوند، مقایسه می گردند. لیست قیمت ها یا مظنه های موجود در بازار نیز می تواند مبنای مقایسه واقع شود.

ب) رویکرد درآمدی

مانند رویکرد بازاری، یک رویکرد مقایسه ای است. این رویکرد به اطلاعات درآمد و هزینه مرتبط با دارایی مورد ارزیابی توجه دارد و با استفاده از فرایند تبدیل سود به سرمایه، ارزش را تخمین می زند. این فرایند ممکن است تبدیل مستقیم سود به سرمایه با استفاده از «نرخ تبدیل» یا استفاده از نرخ بازدهی یا نرخ تنزیل یا هر دو را مورد توجه قراردهد. به طور کلی اصل جایگزینی حکم می کند که جریان درآمدی که بازدهی بیشتری را متناسب با ریسک معین تولید می کند به محتمل ترین رقم ارزش منجر شود.

ج) رویکرد هزینه ای

این رویکرد نیز رویکردی مقایسه ای است؛ ولی به جای اینکه به خرید برای جایگزینی یک دارایی معین توجه کند ساخت عین یا مثل آن دارایی که بتواند مطلوبیتی معادل ایجاد نماید، را مد نظر دارد. برای کسی قابل قبول نیست که برای یک ساختمان مشخص بیشتر از تحصیل زمین معادل و هزینه ساخت و ساز یک بنای مشابه، بپردازد. مگر به خاطر جلوگیری از اتلاف وقت و ناراحتی یا خطری که ممکن است متوجه او شود. در عمل این رویکرد شامل برآورد استهلاک برای یک دارایی کهنه یا مستعمل می شود، جایی که بهای نو آن به طور غیر منطقی از قیمت پرداختی محتمل برای دارایی مورد ارزیابی، بیشتر باشد هزینه جایگزینی مستهلک شده

(Depreciated Replacement Cost) یک کاربرد از «رویکرد هزینه ای» در ارزیابی ارزش دارایی های خاص برای مقاصد گزارشگری مالی است و در هنگامی مطرح است که مستندات مستقیم بازار محدود یا غیرقابل دسترسی باشد. ارزیابی مبتنی بر ارزش غیربازاری ممکن است رویکردهای مشابه را به کار گیرد؛ ولی به طور معمول شامل اهدافی غیر از ایجاد ارزش بازاری است. برای مثال:

۱) یک صاحب زمین ممکن است تفاوت قیمتی بابت زمین مجاورش بپردازد. یک ارزیاب در به کارگیری رویکرد مقایسه ای فروش برای تعیین حداکثر قیمتی که صاحب زمین مایل است برای یک زمین مجاور بپردازد به رقمی می رسد که ممکن است از ارزش بازاری آن متجاوز باشد. چنین برآوردی «ارزش ویژه خریدار» نیز نامیده می شود.

۲) یک سرمایه گذار ممکن است نرخ بازدهی را به کار گیرد که متفاوت از بازار و فقط مخصوص این سرمایه گذار است. وقتی سرمایه گذار مایل است برای یک سرمایه گذاری ویژه نرخ بازدهی مورد انتظار خود را به کار گیرد، ارزیاب با کاربرد رویکرد درآمدی و با اعمال نرخ بازدهی مورد انتظار سرمایه گذار به ارزشی متفاوت از ارزش بازار دست خواهد یافت.

هر رویکرد ارزیابی روش های کاربرد مختلفی دارد. آموزش و تجربه ارزیاب، استانداردهای بومی، مقتضیات بازار و اطلاعات در دسترس ، دست به دست هم می دهد تا مشخص کنند کدام روش یا روش ها باید به کار رود. دلیل برای داشتن روش ها و رویکردهای متفاوت آنست که ارزیاب را قادر سازد با مجموعه ای از روش های تحلیلی به برآورد نهایی ارزش، نایل آید.

● کاربرد اصول و مفاهیم ارزیابی در ارزیابی بنگاه

همانطورکه ذکر شد، ارزش موسسه دایر «Going Concern Value» عبارت است از ارزش موسسه به عنوان یک مجموعه. این مفهوم، ارزش یک موسسه فعال را ناشی از ارزش دارایی های تشکیل دهنده آن می داند ولی ارزش هیچ کدام از این اجزا مبتنی بر ارزش بازار نیست، یا به عبارت دیگر ارزش هریک از اجزا تشکیل دهنده موسسه با مفهوم تداوم فعالیت ارزیابی می شود و نه با مفهوم ارزش بازاری.

براساس مفهوم فوق و اصل جایگزینی، رویکرد مبتنی بر دارایی ها «Asset Based Approach» مشابه آنچه که در رویکرد هزینه ای

«Cost Approach» در مورد دارایی های غیر منقول و منقول کاربرد دارد، یکی از روش های ارزیابی بنگاه است. براساس اصل جایگزینی، یک دارایی ارزشی بیشتر از هزینه جایگزینی تمام اجزای تشکیل دهنده خود ندارد.

در اجرای رویکرد مبتنی بر دارایی، ترازنامه منعکس کننده قیمت های تاریخی با ترازنامه ای که در آن تمام دارایی ها اعم از مشهود و غیرمشهود و همچنین تمام بدهی ها به ارزش بازار یا بعضی از ارزش های جاری مقتضی منعکس شده، جایگزین می شود.

به طوری که ملاحظه می شود، تضاد روشنی بین مفهوم ارزش موسسه دایر با مفهوم رویکرد مبتنی بر دارایی وجود دارد، به همین دلیل کاربرد این رویکرد فقط برای شرکت های خاص نظیر شرکت های کشاورزی یا موسساتی که تداوم فعالیت آنها مورد تردید است، توصیه شده است. با این حال در مواردی که مقتضی است از این رویکرد برای ارزیابی موسسات فعال استفاده شود، نباید به عنوان تنها رویکرد ارزیابی به کار گرفته شود مگر در مواردی که رسما مورد درخواست خریدار یا فروشنده باشد که در این صورت کارشناس ارزیابی باید انتخاب این رویکرد را پشتیبانی کند.

با توجه به مطلب فوق آیین نامه جدید قیمت گذاری سهام قابل واگذاری دولت، کاربرد این رویکرد به تنهایی را فقط در مورد شرکت های فاقد تداوم فعالیت یا شرکت های زیان ده و شرکت های کم سودده، توصیه کرده است و در مورد شرکت های پذیرفته شده در بورس که دارای بازار فعال می باشند، رویکرد بازار و در مورد سایر شرکت های سودده، علاوه بر رویکرد مبتنی بر دارایی، کاربرد رویکرد درآمدی را نیز الزامی کرده است.

آنچه که مسلم است، با توجه به اصول و مفاهیم مرتبط با موسسات دایر به شرحی که بیان شد، در بکارگیری رویکرد مبتنی بر دارایی برای ارزیابی این موسسات نمی توان دارایی های تشکیل دهنده این موسسات را بر اساس ارزش بازاری، ارزیابی کرد بلکه حسب مورد باید از انواع ارزش غیربازاری مانندGoing Concern Value, Special Value, Value in use که با مفهوم تداوم فعالیت منطبق تر است، استفاده کرد. دارایی های تشکیل دهنده یک بنگاه اقتصادی معمولا انواع دارایی ها یعنی زمین و ساختمان، ماشین آلات و تجهیزات، موجودی مواد و کالا، سرمایه گذاری ها و اشکال مختلف دارایی های پولی را شامل می شود و علاوه بر آن دارایی های غیر مشهود در موسسات دایر از اهمیت و ارزش ویژه ای برخوردار است.

● ارزش نامشهود

ارزش نامشهود ممکن است در دارایی های نامشهود قابل شناسایی مانند حق اختراع، علامت تجاری، حق امتیاز، دانش فنی، پایگاه اطلاعاتی و نظایر آن، تجسم پیدا کند. ارزش نامشهود همچنین ممکن است در دارایی های نامشهود غیر قابل تشخیص که غالبا به آن سرقفلی می گویند، تجلی یابد. طبق تعریف ارزش سرقفلی عبارت است از مابه التفاوت ارزش کلی یک موسسه منهای جمع ارزش متعارف تک تک اقلام دارایی آن، بنابراین می توان تفاوت در ارزش بین یک موسسه سودده با یک موسسه زیان ده یا کم سودده را در ارزش دارایی های نامشهود آن به خصوص در سرقفلی دانست.

از آنجایی که ارزش دارایی های نامشهود قابل شناسایی حداقل در حساب های شرکت های دولتی قابل واگذاری منعکس نیست. بنابراین سرقفلی شرکت های دایر قابل واگذاری شامل این گونه دارایی های نامشهود و همچنین دارایی های فکری و انسانی آنها نیز می شود. علاوه بر دارایی های نامشهود فوق، امتیازات انحصاری بعضی از شرکت های قابل واگذاری نیز دارایی های نامشهودی است که در ارزش شرکت باید به حساب آید.

همانطور که گفته شد در مورد دارایی های مشهود نیز، این مالکیت دارایی یا حقوق مالکیت است که ارزیابی می شود. بنابراین مالکیت یک دارایی به خودی خود یک ارزش غیرمشهود است که در موسسات دایر باید در ارزیابی مدنظر قرارگیرد. در مقابل هر نوع محدودیت در مالکیت یک دارایی می تواند تاثیر منفی بر ارزش دارایی مورد ارزیابی بگذارد.

● تفاوت ناشی از اعمال دو رویکرد در ارزیابی بنگاه

با توجه به مراتب گفته شده در مورد دارایی های غیرمشهود، تفاوت نتیجه ارزیابی یک موسسه دایر، براساس رویکرد مبتنی بر دارایی با ارزیابی بر اساس رویکردهای بازار و درآمدی، قابل درک است. تعیین این تفاوت دشوارترین بخش کار ارزیابی بنگاه در مقایسه با سایر دارایی ها است. هنگامی که مشاهده شود، ارزش برآوردی یک شرکت با استفاده از کاربرد درآمدی بیشتر از ارزش برآوردی آن بر اساس رویکرد مبتنی بر دارایی است، این تفاوت می تواند نشان دهنده ارزش مثبت دارایی های نامشهود آن شرکت باشد و در مقابل وقتی ارزش برآوردی شرکتی بر اساس رویکرد مبتنی بر دارایی بیشتر از ارزش آن بر اساس رویکرد درآمدی است، این تفاوت ممکن است نتیجه ارزش منفی دارایی های نامشهود آن باشد. قسمتی از تفاوت های مثبت یا منفی بین برآورد ارزش دو رویکرد در شرکت ها می تواند به علت اشتباه در تخمین ارزش دارایی های مشهود و حتی دارایی های پولی باشد. اشتباه در مورد برآورد ارزش مطالبات شرکت ها به دلیل منظور نکردن ذخیره لازم برای مطالبات مشکوک الوصول و غیرقابل وصول به خصوص در زمانی که بخش مهمی از مطالبات شرکت را مطالبات راکد سنواتی تشکیل می دهند، از جمله این اشتباهات است. همچنین منظورکردن ارزش دارایی های غیرمولد سود، در خالص ارزش جاری دارایی های شرکت یکی از موارد تاثیرگذار بر تفاوت برآورد ارزش بین کاربرد دو رویکرد می باشد. با این حال بیشترین تاثیر می تواند ناشی از برآورد ارزش دارایی های غیرمنقول شرکت باشد. برای مثال، هنگامی که ارزش زمین های شرکتی بر اساس اصل بالاترین و بهترین استفاده «Highest and Best use» ارزیابی می شود می تواند در خالص ارزش جاری دارایی های شرکت افزایش محسوسی ایجاد کند، در حالی که این افزایش ارزش دارایی هیچ تاثیری در افزایش سودآوری آن شرکت نداشته است. مثلا، اگر تغییر کاربری زمین یک کارخانه مورد ارزیابی با توجه به قانون نوسازی صنایع مجاز باشد و در عین حال جابجایی ساختمان ها، تاسیسات، تجهیزات و محل کارخانه از نظر فیزیکی ممکن و از نظر مالی شدنی باشد، ارزش گذاری زمین کارخانه به بالاترین رقم محتمل، ممکن است ارزش خالص دارایی های بنگاه را به نحو محسوسی تحت تاثیر قرار دهد. در حالی که هیچ تاثیری در افزایش سودآوری شرکت به وجود نخواهد آورد. وظیفه کارشناس ارزیابی در ارزیابی شرکت ها ایجاب می کند که حتی الامکان تاثیر دارایی های غیرمولد، دارایی هایی که براساس اصل بالاترین و بهترین استفاده ارزیابی شده اند و دارایی هایی را که شرایط تورمی در افزایش ارزش اسمی آنها موثر بوده است، به سودآوری شرکت محاسبه و آنها را درصورت تطبیق ارزش های به دست آمده از کاربرد رویکرد مبتنی بر دارایی و رویکرد درآمدی مورد توجه قراردهد.

● چند نکته دیگر

هرچند تاثیر اشتباهات در ارزیابی دارایی های مشهود و تاثیر بکارگیری اصل بالاترین و بهترین استفاده در شرایط مقتضی و سایر عوامل مربوط به دارایی های مشهود می تواند یکی از دلایل مهم تفاوت بین دو برآورد ارزش براساس دو رویکرد متفاوت باشد، بنابراین همان گونه که ذکر شد بالاترین و مهم ترین عامل تاثیرگذار بر این تفاوت ارزش مثبت یا منفی دارایی های نامشهود شرکت مورد ارزیابی، می باشد. وجود انحصار در تولید و فروش، قراردادهای بزرگ و انحصاری، وجود کارکنان متخصص و مدیریت کارآمد، حمایت های گمرکی و تعرفه ای و سایر حمایت های دولتی می تواند موجد دارایی های نامشهود مثبت برای شرکت های دولتی باشد و در مقابل سیاست های تثبیت قیمت ها، سوءمدیریت، کارآیی پایین ناشی از مدیریت ضعیف و وجود کارکنان زاید و غیرمتخصص، عدم استفاده از ظرفیت کامل تولیدی و به طور خلاصه بهره وری پایین موجب ایجاد دارایی های نامشهود منفی شده و یا جمع جبری این دارایی ها را کاهش می دهد.

اگر چه برآورد ارزش دارایی های نامشهود اعم از مثبت و منفی در غیاب اطلاعات مدیریت و اطلاعات بازار کارآ و رقابتی تقریبا غیرممکن است. با این حال در آیین نامه جدید قیمت گذاری سهام قابل واگذاری دولت این وظیفه برای کارشناسان ارزیابی پیش بینی شده است که موارد موثر در ایجاد سرقفلی مثبت و منفی را شناسایی و حتی الامکان ارزیابی و درصورت تطبیق ارزیابی ها به نحو کامل افشا کند.

▪ نکته آخر

در خاتمه برای درک اهمیت موضوع و توجه به صلاحیت حرفه ای لازم برای ارزیابی بنگاه ها جملات زیر را از بیانیه استانداردهای خدمات ارزیابی AICPA نقل قول می کنم. انجام یک کار ارزیابی با صلاحیت حرفه ای مستلزم داشتن آگاهی و مهارت ویژه می باشد. یک تحلیل گر ارزیابی باید سطحی از معلومات تئوری و اصول ارزیابی و درجه ای از مهارت در کاربرد آنها را احراز کند، که وی را برای شناسایی، جمع آوری و تجزیه و تحلیل اطلاعات و به کارگیری رویکردها و روش های مناسب ارزیابی و استفاده از قضاوت حرفه ای، برآورد ارزش، قادر سازد.

       
   

   



            غلامرضا سلامی   


            روزنامه دنیای اقتصاد