سرمایه گذاری در مسکن اشتباه است
نوشته شده توسط : سعيد محمدابراهيمسرمایه گذاری در مسکن اشتباه است
تحلیلی از گزارش بانک مرکزی و مطبوعات
سرمایه گذاری در مسکن اشتباه است
شکوفائی اقتصاد کشور از آرزوهای هر ایرانی و باعث خوشحالی است. بعید می دانم کسی در گوشه و کنار این آب و خاک از شکوفائی اقتصاد کشور، نگران باشد. این خوشحالی و شعف هنگامی که در زمینه فعالیت هر فرد باشد، مضاعف و دو چندان است. نمونه های آن هم بدون آوردن مثال برای همه قابل قبول است و استثناپذیر نیست. یقین بدانید مثلا اگر در بازار طلا رونقی ایجاد شود، طلا فروشان از آن بسیار مشعوف می شوند به همین ترتیب در زمینه های دیگر هم این امر قابل تعمیم است. از این منظر رونق بخش مسکن از آرزوهای دیرینه ( در سه سال گذشته) کسانی است که به نوعی با این بخش در ارتباطند. غیر از ۵/۱ میلیون کارگر ساختمانی، ۱۱۰۰ شغل مرتبط با حوزه مسکن را برشمرده اند (اعداد دیگری هم در این زمینه اعلام شده است ۳۰۰، ۴۵۰ و ...) و به طور قطع و یقین تمامی آنها از رونق بخش مسکن منتفع می شوند. بنابراین بسیار طبیعی است وقتی از رونق بخش مسکن خبری منتشر می شود ما هم به عنوان کسانی که به طور مستقیم با این حوزه در ارتباطیم از آن احساس شعف کنیم اما این احساس به این معنا نیست که به مسائل غیر واقعی دامن بزنیم.
طی روزهای گذشته در یکی از روزنامه های صبح، گزارشی منتشر شد که خبر از رونق ساخت و ساز و مسکن می داد. در این گزارش که آمار و ارقامی از صدور پروانه های ساختمانی ارائه شده بود، گزارشگر از قول معاون امور ساختمان شهرداری تهران نوشته بود: «متوجه شده ایم در حال حاضر بازار مسکن ایران، منطقه ای جذاب، کم ریسک و پرسود برای سرمایه گذاری خارجی محسوب می شود.»
در این گزارش از رشد ۸۵ درصدی احداث آپارتمان های مسکونی در شهر تهران طی ۶ ماهه اول سال نسبت به مدت مشابه سال قبل (مقایسه نقطه به نقطه یا نقطه ای) بحث به میان آمده و «هیربدمعصومی» معاون امور ساختمان شهرداری تهران آن را به معنای رونق مسکن دانسته و به نقل از او آورده است: «این امر نه تنها مرهون ایجاد تسهیلات ویژه شهرداری برای فعالان ساختمان سازی در مناطق بافت های فرسوده است، بلکه به عوامل نوظهور دیگری از جمله اقبال ایرانیان مقیم خارج کشور به سرمایه گذاری در ساخت وسازهای تهران برمی گردد.»
به هر حال آنطور که در گزارش مذکور آمده است و به صراحت از «تجربه روزهای پر رونق بازار مسکن» صحبت به میان آمده، گزارشگران و مصاحبه شونده، هر دو از آنچه در بازار صدور پروانه روی داده است، رونق و به ویژه «مناسب بودن سرمایه گذاری» در حوزه مسکن را نتیجه گرفته اند و در ادامه از مناسب بودن سرمایه گذاری در حوزه مسکن برای سرمایه گذاران خارجی بحث به میان آورده اند نتیجه ای که با نگاه به گزارش بانک مرکزی (روزنامه مذکور مدعی است بر پایه آن گزارشش را تنظیم کرده است) بسیار عجولانه به نظر می رسد.
● گزارش بانک مرکزی
براساس آمارهای بانک مرکزی نرخ تورم در شهریور ماه ۸۹ به ۹/۸ درصد رسیده و بازدهی کالا و اقلام عمده در بازار ایران، اعلام گردیده است.
بنابراین گزارش نرخ متوسط ماهانه تورم در دوازده ماهه سال ۸۸، به ۸ دهم درصد رسید همچنین سودآوری بورس یا بازار سهام در سال ۸۸ و تداوم آن در سال ۸۹، جذابیت و تحولات بازار طلا و سکه و سود بدون نوسان سپرده بانکی و اوراق مشارکت مورد توجه مردم بوده و سود خالص و واقعی نصیب مردم کرده است.
این گزارش می افزاید: شاخص بهای مسکن چهارمین دارائی «دارای ریسک» از نظر بازدهی در سال ۸۸ بوده که به طور متوسط ماهانه ۵ دهم درصد رشد کرده است.
بانک مرکزی جمهوری اسلامی در ادامه گزارش خود با نام بردن از دلار و یورو و خودرو میزان افزایش قیمت آنها را ذکر کرده و با مشخص کردن میزان رشد قیمت ماهیانه آن افزوده است: این یعنی کسانیکه در بخش مسکن، دلار و یورو و خودرو سرمایه گذاری کرده اند، یا به امید کسب سود این نوع دارایی ها را خریداری کرده اند، کمتر از نرخ تورم سود برده و بازدهی واقعی یا در مقایسه با تورم آنها، عملا منفی بوده است.
● سود واقعی
برای کسی که اندکی از مسائل اقتصادی سرد درمی آورد، از گزارش بانک مرکزی جمهوری اسلامی این مفهوم قابل استنتاج است که مسکن به هیچ عنوان کالای مناسبی برای سرمایه گذاری نیست.
آمار بانک مرکزی نشان می دهد در طول سال ۱۳۸۸ قیمت مسکن ۶ درصد افزایش داشته است این در حالی است که اگر فرض تورم ۹/۸ درصدی (کارشناسان رقم واقعی را بسیار بیشتر از آن می دانند) را درست بدانیم، قیمت مسکن ۹/۲ درصد از میزان تورم سالیانه که در سال ۸۹ هم تداوم داشته، کمتر بوده است. معنی دقیق تر چنین حرفی این است که هرچند ممکن است کسانیکه طی این مدت در زمینه مسکن سرمایه گذاری کرده اند، با گران شدن قیمت مسکن (۶ درصد) به سودی دست یافته باشند اما چون این سود کمتر از نرخ رشد تورم (۹/۸ درصد) است، عملا ضرر کرده اند زیرا در این حوزه سود ظاهری و سود واقعی مطرح می شود. سود واقعی یا بازده واقعی زمانی است که مقدار سوددهی بیش از مقدارم تورم حاصل می شود. به عنوان مثال اگر با همین تورم از سرمایه گذاری در زمینه ای ۱۰.۹ درصد سود حاصل شده باشد، با توجه به نرخ ۸.۹ درصدی تورم عملا ۲ درصد سود حاصل شده است که سود واقعی سرمایه گذاری است. در زمینه مسکن نیز سرمایه گذاران طی این مدت ۲.۹ درصد ضرر کرده اند.
● سرمایه گذاری خارجی دور از ذهن است
بر اساس این گزارش که تا شهریور ۸۹ تنظیم شده است، این نتیجه اولیه حاصل می شود که مسکن دیگر نمی تواند به عنوان سرمایه (آنطور که طلا، سهام بازر بورس و اوراق مشارکت است) مطرح باشد و سرمایه گذاران باید برای حفظ دارائی های خود، زمینه های مناسب تری را جستجو کنند.
تحلیل داده های موجود و بررسی گزارش بانک مرکزی و مقایسه آن با آمارهائی که در گزارش های مطبوعات آمده است نشان می دهد. رونق صدور پروانه ساخت، ریشه در عوامل دیگری دارد و می توان به عنوان نتیجه اولیه این موضوع را پذیرفت که تسهیلات ارائه شده در بافت های فرسوده شهری(۱۲ میلیون تومان ودیعه مسکن بعلاوه ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان تسهیلات ساخت) عده ای را مجاب کرده است تا برای رفع نیاز، نوسازی ساختمان های کهنه و فرسوده خود را در دستور کار قرار دهند. مسئولان و فعالان حوزه مسکن دیگر باید بپرهیزند که دوره افول مسکن به عنوان یک سرمایه رسیده است.
گزارش که تیرماه ۸۹ در دو هفته نامه پیام ساختمان و تاسیسات با عنوان «افزایش قیمت مسکن در ۳۶ کشور» منتشر شد، نشان می دهد در این کشورها که شامل آلمان، انگلیس، ایرلند و ... است، قیمت مسکن رو به افزایش بوده و هرچند از آن زمان تاکنون بازار مسکن در کشورهای مختلف نوسانات هم به طور مقطعی داشته است اما اینکه با سرعت، وضعیت مسکن در سایر کشورها را با توجه به همین نوسانات برای سرمایه گذاری نامناسب بدانیم و ورود سرمایه ها را از آن سوی آب ها انتظار داشته باشیم، غیر واقعی است. به نظر می رسد حضور انبوه سازان خارجی در کشور و انجام پروژه های مختلف درایران توسط آنها، فراتر از انجام یک کار خدماتی نباشد و انتظار سرمایه گذاری به مفهوم واقعی از آنها بسیار دور از ذهن است مگر اینکه بپذیریم سرمایه گذاران خارجی گزارش بانک مرکزی را ندیده اند یا از امور اقتصادی و آنچه در دنیا می گذرد، غافل هستند.
حمید رضا عظیمی
مقالات ارسالی به آفتاب
